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价值最大化，关键在定位与执行！
综合海口市桂林洋开发区的商业市场、区域价值、项目
条件及开发商期望等，汇峻认为，项目实现最大价值的路径
是“三个必须”：
一、 项目成功的关键，必须制定切实可行的定位与清晰
的赢利模式！
二、 要在市场竞争中突围，项目必须打造经营主题个性
化商业项目！
三、 项目有好的战略与规划，在开发过程的各个环节还
必须进行超前的、到位的执行！
海口罗牛山产业园商务板块开发战略构想
海口罗牛山农产品加工产业园
提前充分预估困难，才能充分化解风险——
汇峻认为，罗牛山农产品加工产业园商务板块的优点与困难并
存，“发展与曲折并存”：罗牛山公司的产业优势非常明显，拥有坚实
的农产品精加工产业资源，然而潜藏风险的缺点也显露无遗，在例如，
项目的商业规模较大、海口桂林洋开发区的整体商业市场极不成熟、
项目背靠农产品加工产业园进行开发与传统商业操作模式与消费模
式大不相同等等。在项目开发之前，一定要预先把项目开发的危险和
困难进行充分考量。
战略决定成败，执行决定竞争力——
我们更认为，本项目成败的关键是：
一、 开发战略方向的抉择是否正确和准确：项目赢利模式定位，
选择开发什么产品，特别是开发什么类型的商业物业，直接决定了罗
牛山公司的资金运作，更制约着物业的销售或招商效果，乃至项目整
体开发效益水平！
二、 操作团队的执行能力是否够强：创新的产品和概念一定要
有，操作团队更要有战略执行和概念深化的超强能力！执行团队要拥
有众多知名品牌商户资源，更要对产业园商业有深刻的理解，并有丰
富的商业物业经营管理经验与实操的成功案例。
只有“正确的战略+超强的执行”，才能实现项目的最大价值！
海口罗牛山产业园商务板块开发战略构想
海口罗牛山农产品加工产业园
一、关于汇峻
【汇峻简介】
二、三线城市商业地产解决之道
广州汇峻商业经营管理有限公司成立于广州，是一家针对中国商
业地产市场，实施全程、系统化整合服务的专业商业经营管理服务商。
汇峻以中国商业之都广州为总部，面向全国，重点为中国二、三线城
市各类商业地产项目与商业物业项目提供以项目投资咨询、商业定
位、商业策划、招商代理、物业销售、开业策划、后期经营与管理等
服务为核心的商业地产全程运营服务。
汇峻以不断创新的经营理念，凭借敏锐的市场触角、精准的项目
定位与高效的操盘执行，全程为包括购物中心Shopping Mall、商业
街区、专业市场、写字楼等各种商业物业提供专业服务。汇峻成员曾
成功策划、招商或运营超过数十个商业项目，服务地区范围覆盖广东
的广州、深圳、东莞、佛山、肇庆、江门，广西的南宁、柳州、北海、
梧州，山东的济南、青岛，湖南长沙、永州、郴州以及昆明、南京、
大连、沈阳等多个城市，累计服务面积超过200万平方米，备受各地
商业地产发展商好评。
【汇峻核心优势】
1、商业地产的全程运营能力
商业地产项目涉及了多个诉求不同的客户群体，包括发展商（物
业开发商）、投资商（物业业主）、经营商（物业使用者）、消费者
与运营管理机构，成功的商业地产项目必须实现多方共赢。汇峻从专
海口罗牛山产业园商务板块开发战略构想
海口罗牛山农产品加工产业园
业的角度，完成商业项目从前期策划、招商策划、经营策划等全程策
划，从而为项目创造利润最大化制定到位的全程运营战略与战术。
2、众多业态的品牌商户资源
汇峻与国内外众多品牌商户与多个行业商会或协会建立了紧密
的合作关系，可以协助开发商迅速完成主力商户的招商引进工作，顺
利完成商业地产项目的招商、运营、推广等工作。
3、到位的市场把握能力
汇峻核心团队参与了广州商业辉煌的发展历程，经历十余年的市
场磨炼、积集数十个各地、各类商业地产项目的服务经验，能为每个
商业地产项目，在不同区域的不同市场阶段提供专业、准确的市场策
略及操作手段。
4、丰富的商业信息资源
汇峻“以才·智汇中国”的服务理念，建立了若干个地方商业地
产市场数据库，掌握最新的商业地产发展动向及各类实效的商业地产
项目招商与经营模式，从而帮助发展商在项目开发、招商、经营决策
中，提供相关的参考和借鉴，以便及时做出正确的决策。
5、高效的招商执行能力
汇峻核心团队一直以来扎根在商业地产项目操作的最前沿，整合
成为强大的招商执行平台，汇峻积累了丰富的商业地产全程策划及物
业招商与销售代理的经验，形成了一套高效的招商执行与管理体系，
可以帮助商业地产项目迅速完成主力商户的引进与项目招商工作。
6、实效的商业运营手段
商业地产项目必须实现销售旺、招商旺，更要实现经营旺，只有
实现“三旺”的商业地产项目才是真正的成功。汇峻始终坚持，商业
地产开发必须“以经营为先”的理念，帮助商业物业项目完成商业制
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海口罗牛山农产品加工产业园
度建设、商业流程设计、商业营销策划、商业推广策划、商业管理诊
断等工作，促使项目火爆开业并持续旺场。
【汇峻策略联盟】
凌峻地产策划代理机构：全国10强
凌峻地产（中国）有限公司下设凌峻房地产咨询有限公司、凌峻
广告有限公司、凌创投资咨询有限公司，是国内最杰出、最具实力的
房地产综合服务机构之一。公司1994年成立以来，成功地为国内500
多个房地产项目、200多家开发商、50个城市提供了优质的、专业全
面的策划、推广、销售代理服务，在国内同行首屈一指。凌峻地产连
续多年荣获“中国房地产TOP10研究组”颁发的“中国房地产策划代
理10强企业”，被誉为“中国房地产赢家的专业合作伙伴”。
壹商网（www.1sy1）
壹商网是商业地产和商业经营管理兼备的门户网站，是一个专业
的一站式商业地产服务平台，对接商业地产与品牌商家，通过整合商
业领域各类型资源，一方面服务于地产项目招商和商家拓展，一方面
为商业项目和商家提升经营管理能力服务。壹商网以高效整合国内外
商业领域各类型资源为己任，为商业地产开发商、商业项目、商家在
商业地产开发与商业经营领域的成功，提供线上、线下全方位系统性
解决方案，并力求解决之道清晰、高效、直达目标。
海口罗牛山产业园商务板块开发战略构想
海口罗牛山农产品加工产业园
二、开发战略思考
（一）市场审视：直击桂林洋商业市场
1、产业格局——旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功
能区；
桂林洋经济开发区位于海口市东部近郊，是海口市保留的“三大
开发区”之一，也是海南省重点开发的“六大开发区”之一，开发区
总体规划分为旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功能区。
海口市政府已把桂林洋工业区确定为海南（海口）水产品出口加工区，
工业区规划发展水产品加工、机械、制药、电子、食品、印刷、工艺
品、饮料等无污染工业。同时配套发展居民住宅、商贸、房产、服务
业以及文化教育等设施，桂林洋开发区将建成综合功能和外向型的工
业小城镇。
[汇峻观点]：从政府的规划来看，桂林洋开发区具有旅游、工业
与综合农业三大产业功能，无论是从整个桂林洋开发区的发展来看，
还是从罗牛山农产品加工产业园项目自身的发展来看，商贸业都只是
配套性的产业，而不是支柱性产业。
2、商业市场——区域只有基本的生活配套；
桂林洋片区是在农场的基础上发展而成，区域的商业发展时间很
短，没有形成较具影响力的商业中心，现有商业主要辐射桂林洋经济
开发区内居民、厂区员工及大学城学生。从集中度上来看，桂林洋片
区商业主要为沿街散铺，商铺多以业主自营或出租给商户经营，目前
海口罗牛山产业园商务板块开发战略构想
海口罗牛山农产品加工产业园
尚没有稍有名气的品牌直营或品牌加盟店铺，更无大型零售商业项目
进驻，因此桂林洋的商业集中度较低、档次较差、商业氛围散漫，仅
能满足区内市民基本的生活需求，其他的功能如休闲、餐饮、娱乐、
商务等功能无法满足市民更高层次的消费需求，基本难以形成一站式
消费。
[汇峻观点]：桂林洋开发区远离海口市中心，区内基本未形成
规模经营的商业市场，基本上仍然上传统的零售经营模式，未来区内
规划总人口也仅为三几万人，必然难以支撑一个大型的零售商业物
业，因此，本
