自我定位比市场分析更重要。因为一旦陷入比较，就等于降低门槛，设定了自己的天花板，就等于堵住了我们的出路。

所以，我们要做市场的引领者，而非追随者！
本案思考：
我们的研究思路和方法
市场分析
区域解读
项目定位
城市发展规划？
我们应该怎么做及如何去做？
策略、执行
市场状况，机会在哪？
宏观环境
处于何种市场环境下？
项目自我分析，寻找成功途径？
首先，我们还是从宏观经济入手，看看现阶段经济环境是否有利。

中国经济快速回暖
2008—2009年11月CPI/PPI涨幅走势图
2008—2009年11月银行新增人民币贷款走势图
09年11月新增贷款超过2900亿元人民币, 1-10月人民币贷款增加8.92万亿元，同比多增5.26万亿元，新增贷款增长过快。

与此同时，CPI和PPI持续上涨、CPI由负转正，通胀预期的风险加大。

新增贷款增长过快，通胀预期的风险加大
（以上数据来自搜狐财经网）
2009年，适度宽松的货币政策在挽救经济之时，也制造了一场“货币盛宴”，通货膨胀、本币升值的预期逐步显现。

在这种大环境下，中国房地产市场从年初的低谷日渐走上疯狂上涨的不归路。一个个标志性事件记录着这一年来楼市发展的轨迹，也深刻影响着未来一段时间内楼市的发展方向。

09年全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%，排在前20的城市土地出让金总额高达8019亿，同比增加160%。

09年成交总价排在前10的地块中，国有企业独占8席，成交楼面地价排在前10中，国有企业同样独占8席。07年总价“地王”中，国有企业仅占3席，单价“地王”中，国有企业也仅占4席。

09年政府土地出让收入同比增加100% ，国企主导圈地
09年，北京商品住宅累计新增76183套，同比下降15.6%，成为为2003年以来的最低点。

09年，在多项购房优惠政策的刺激下，刚性需求集中释放，北京商品住宅累计成交112015套，同比上涨112.4%，接近2007年同期水平。

2003——2009年北京商品房成交情况
2003——2009年北京商品房新增供应情况
供应明显不足，成交大幅增长，商品住宅供求矛盾加剧
（以上数据来自搜房网）
（以上数据来自搜狐房产网）
2009年11月北京商品住宅期房现房可售套数对比
2009年11月北京商品住宅期房现房可售面积对比
09年11月商品住宅可售房屋套数为99760套，首次跌破10万套的警戒线，环比继续下降3.38%； 11月可售房屋面积共计1335.24万平方米，环比下降3.31%，继续延续下降的趋势。

北京商品住宅市场期房和现房库存量已连续三个月下降，截至09年12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6万套，仅为59954套，已达到近三年来的历史最低点。

存量低位运行，已达到近三年来的历史最低点
2009年1-11月，北京商品住宅成交均价为13940元/平方米，同比上涨3.4%。

从月度价格走势来看，1-11月北京商品住宅成交均价持续上涨，其中11月达到峰值17810元/平方米，与1月相比上涨了65.1%。

成交均价再创历史高点，11月接近18000元/平方米
2009年北京商品住宅成交价格走势图
（以上数据来自搜房网）
2009年，全球经济转好的势头尚未明朗，中国房地产市场则在多项利好政策刺激下率先回暖，全国重点城市土地市场交易火爆，部分城市住宅成交量超预期反弹，房价快速上涨。

面对不断疯狂上涨的房价，真正刚性需求正遭到排挤甚至被抑制，因此，保障广大中低收入者安居乐业、关注民生的呼声再次出被推到风口浪尖。

2009年即将结束，正当市场一片欢呼之际，疾风骤雨的调控政策突然“袭来”，半个月内，管理层已对房地产市场连发“四枪”。

政策逐步收紧，重点遏制房价上涨过快
五部委土地出让条例↓
央行时隔1年半后上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，收缩放贷
存款准备金上调↓
资金充裕，存量不足，仍追求利润最大化
投资需求为主流，刚性需求被抑制，抵御通货膨胀
响应政策，收紧房贷，加强自身风险防范
追求GDP政绩、财政税收，倾向维持宽松政策
保增长，促进市场健康发展，重点遏制高房价，打击投机行为
影响楼市走势的各方因素
市场走势主导者