合肥旭海—旭辉·中央宫园营销方案
合肥旭海房地产开发有限公司 营销部
第一部分市场篇
一、合肥房地产市场整体分析
1、市场供应稳步上扬，需求再次缩水
春节过后，合肥楼市整体走势良好，逐渐恢复节前正常发展水平。供应方面月度供应量稳步上扬，由春节期间2.6万方增加到68.7万方正常供应水准；市场成交方面略显不足，环比下降14.5%，除
春节之外跌至07年8月月成交100万方以来最低点，但供求比逐
渐回升，由春节期间20.6的供求比恢复至1.3的水平上，有利于市
场稳步发展
2、结转量继续分化，去化周期锐减
市场供求结构是影响商品房市场发展的主要因素，从07年初
市场结转存余接近1000万方，而市场平均每月需求仅有70万方，
且市场每月还有40-60万方新增供应，整体市场供求结构矛盾比较尖锐。通过国家的宏观政策的调节和07年市场的刺激和拉动，到目前为止仅有306.5万方的结转量，去化周期也有去年周期的12.7下降到08年4月的5.1，实现合肥房地产市场供求结构的良好过渡，并为08年下半年房地产健康、有序的发展打下坚实的基础
3、价格稳步上扬，首次突破4000元大关
在07年下半年以来商品房市场供求及价格一路飙升，从07
年6月份的3492元/㎡到年初元月份的3710元/㎡，一直上涨到
08年4月4028元/㎡制高点，可谓乘风破浪、奋勇前进
二、合肥市商品住宅市场分析
1、供求分析
供应逐步放量，成交同位运行
自07年4月以来，除07年4月、9月两个月以外，合肥市商
品住宅都处于供不应求的状态，受到春节与天气的影响，08年2月
份供求比更是达到1：16.8，成交依靠消化存量。08年2月以后，
供应开始逐步放量，4月份供求比1：1，市场由上个月的供不应求
转化为供需平衡的态势，市场的成交与供应保持同步。市场整体走势良好，后市发展看好
2、可售量分析
可售量小幅下跌，处于动态平衡
合肥市商品住宅可售量从07年4月份500多万方的可售
量下跌至目前的306.5万方，整体呈现小幅下跌的趋势。虽然
市场可售量在逐步减少，自08年1月份以来，市场可售量基
本维持在300万方左右，去化周期在5个月左右，市场供求达
到一定的动态平衡
3、成交均价分析
均价持续攀升，前景十分看好
合肥市商品住宅成交均价近一年来一直维持在3400元/㎡左右
小幅震荡，商品住宅成交均价整体上走势平稳，呈上升趋势。08年
4月份全市商品住宅的成交均价攀升到3965元/㎡，创下合肥住房
市场历史新高。在市场预期持续看好的情况下，价格还有较大的上升空间，前景十分看好
三、政务区市场分析
（一）政务区发展状况分析
战略要地，发展方向：政务区是“141”战略的精髓，是合肥未来发展的“政治、经济、体育”中心，已经成为新合肥城市标志的政务文化新区
规模虽小，配套齐全：区域总面积仅为12.67平方公里。相对其它区域规模较小，不到蜀山区的三分之一；但是区域内配套完善，景观、教育、文化、医疗等配套较为全面，为区域生活提供更多的便利
绿色生态，环境优越：政务区规划创造性的以绿轴加水轴、环区绿带加湖滨公共活动网络的概念为主导，区域中央天鹅湖贯穿东西的绿化湖景注入新生命，合理的区域规划布局、完善的交通公共配套，共同构筑了绿色政务文化新区的新景观
上流人群，菁英生活：除建区伊始2万人的回迁居民之外，目前区域内人口主要为40岁左右的国家公务员、企事业单位高管、及公司白领构成白领阶层，区域人口素质进一步提高
商业欠缺，有待完善：目前除东部日之惠超市投入使用外，其他商业配套均在规划建设中，其中值得一提的是规划中的商业步行街，总建筑面积为365934平方米，目前已经投入建设，写字楼、商业一条街、住宅、休闲娱乐、酒店服务为一体的综合性项目，弥补市场的不足
（二）政务区商品住宅市场分析
1、供求比分析
自07年4月以来，政务区商品住宅市场一直处于供不应求
的状态，07年6月、10月及08年2月三个月甚至出现零供应
量的局面，供求比最高达到1：20，成交依靠消化存量。08年
4月份政务区商品住宅新增供应量16400㎡，成交量29900㎡，
供求比达到1：2
2、成交价格分析
政务区商品住宅近一年来成交均价跌宕起伏，但总体趋势呈现攀升趋
势，未来形势看好。08年4月商品住宅均价达到4217元/㎡，环比2.98%，
同比23.52%，居包河区、高新区、蜀山区之后，位列区域第四
3、区域热销项目十强（4月份）
排名
项目
成交面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
成交套数宋都·西湖花苑
7420.68
4546.19
67国际丽晶城
4097.94
4708.28
41水墨兰庭
3020.03
4226.73
30颐园世家
2739.67
3537.02
21国际花都
2306.57
3967.00
16岸上玫瑰
1855.21
4774.38
17国建·香榭水都
1665.82
4852.18
15绿怡·汇林
1321.36
3409.22
9信达·水岸茗都
1134.54
3783.4510
天鹅湾花园
1030.55
3287.22四、别墅竞争市场态势研判
1、合肥别墅楼盘产品分析
项目名称
众安绿色港湾
恒泰·阿奎利亚
帝豪·星港湾
国建·香谢水都
玫瑰绅城
碧湖云溪
分布区域
包河区
庐阳区
瑶海区
政