本阶段工作重点：结合市场竞争价值体系与客户需求偏好，通过
案例分析，确定项目整体定位
项目整体定位市场调研阶段
项目地块查勘
区域重大项目&设施扫描
房地产市场调研
商业市场调研
目标客户访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
问卷调研（含住宅客户、商
业消费者等）
2010.8.16-2010.8.30
项目属性界定
目标分析
核心问题界定
市场竞争分析
客户需求分析
案例专题研究
项目住宅定位
项目商业定位
经济评价
2010.8.31-2010.9.15
本报告是严格保密的。

区位：城市地理中心，但由于区域划分和邻近工业区原因，在株
洲市民心目中并非宜居区域
从地理位置来看，项目所
处区域位于株洲城市中心
位置，与各区距离适中
但市民对于区域的认知和
感觉差异明显：
1、在行政区划上，以前长期
属于石峰区，近几年才划
入芦淞区，因此在地理位
置上，许多市民都把文化
园区域归入石峰区，觉得
属于工业区，居住环境差
2、在区位特征上，文化园区
域既拥有配套和环境方面
的宜居特征，与荷塘区相
似，但在交通方面又优于
荷塘老城区，具有自己的
独特优势
石峰区
荷塘区
天元区
芦淞区
中心区
区域认知
本报告是严格保密的。

交通：未来城市轻轨和交通枢纽地段，到达各区将非常便利
城市轻轨以十字形搭建株
洲城市交通的骨架。本项目
位于城市轻轨附近，周边即
设有轻轨站，将尽享融城带
来的便利。

随着城市更新，红港路与
建设路交通更加便利，区域
成为承接老城区的新城市中
心，交通非常便捷。

本项目附近的白石港，设有轻轨站
点，距离本项目仅10分钟的步行距
离。

不仅周边交通便利，去长沙也将十
分方便，直接享受长株潭融城的便利
性。

红港大桥拉通后，将加强荷塘、石
峰与天元区之间的联系。

本项目位于石峰、荷塘和天元的交
接地带，尽享便利的交通优势。无论
从红港路到天元区还是从建设路到石
峰都将十分便利。

至河西中
心10分钟
至响石广
场10分钟
至红旗广
场10分钟
至芦淞商
圈15分钟
本报告是严格保密的。

配套：距离城市中心商圈2.5公里，医疗、学校配套良好，但周
边生活服务配套有限，日常需求不便
商业：商业已于上一节进
行研究分析；
教育：区域内有小学2
所、中学2所，2所幼儿园；
交通：建设路为区域主要
道路，红港大桥年底拉通
后，将成为连接河东河西的
重要道路，缓解新华路交通
压力；
医疗：区域内医疗配套丰
富，有多所医院沿线分布
株洲市八中
小天鹅幼儿园
小吃一条街，各色烧
烤、海鲜、小吃等
红港路
人民路
建设中路
石峰住宅产
品大市场
中医院
中医伤
科医院
商业
教育
交通
道路
医疗株洲百货大楼、
家润多商场
纺织路
白石港建
材大市场
株洗医院
红盛火
贺加土大市场
贺嘉土小学丰泰国际
家居广场
汽车汽修
大市场
株洲市口
腔医院
株洲市幼儿园何家坳小学
市十一中
本报告是严格保密的。

资源：西面为文化园和白石港风光带，东面为天鹅湖公园，资源
环境较好
文化园
神农公园
天鹅湖公园
紧邻文化园，白石港风光带
簈三面公园环抱，对面为文化园，成为城市休闲的良好去处；
簈向东500米即为天鹅湖公园，为项目提供了双面观景的良好视野和
景观优势资源；
簈人民路林荫大道作为城市休闲生活的展示，形成与新区截然不同
的氛围，将构成城市独特生活的天然元素
白石港风光带
本报告是严格保密的。

地块：形状狭长，较高容积率，100亩中大规模
地块指标
用地面积：66554.77㎡
用地类别：居住用地，可兼容10%
商业用地
容积率：≤4
建筑密度：≤30%
绿地率：≥25%
建筑限高：100m
交通出入口：红港路、人民路、人
民二路
地块分析
本项目地块呈东西向狭长
型，地势东高西低;地块南面为
株洲市文化园，西侧有白石港生
态公园，景观资源较好；北面人
民二路外侧为京广铁路线，铁路
噪音有一定影响
人民二路
京广线
人民路
红港路
纺织路
本项目
文化园
白
石
港
风
光
带
本报告是严格保密的。

四至：红港路为主干道，人民路为次干道，东北面为京广线铁路
人民
二路
京广
线
红
港
路
纺
织
路
本项
目
文化园
纺织路
纺织路：生活性道路，主
要为老旧住宅，底层商
业，已纳入拆迁计划。

人民二路：纳入新建计划
中，规划8-10米路宽，目
前为小巷。

红港路
红港路东段
红港路：重要的交通性干
道，以多层自住房为主，商
业成两段式发展，东段为汽
配汽修，西段为建材大市
场，商业氛围较好。

人民路北段
人民路
人民路：生活
性道路，基本
为多层住宅楼
底商，项目前
面林荫大道富
有特色。

人民路
人
民
路
本报告是严格保密的。

人民
二路
京广线
红港路纺织路人民路
内部：多厂房车间建筑，内部有可保留的原生树木资源
地块内部有一定数量的原生
树木，根据整体规划方案尽
量保留有价值的原生树木
项目为原株洲市水泥机械厂
厂址，地块内多为砖混结构
厂房，计划拆迁，保留原职
工宿舍
景观资源：西南侧直接看文化园公园和人民路西面的白石港风光
带，以及西南侧的林荫大道
本项目所在地
人民路林荫大道
文化园鸟瞰
项目南侧为株洲市文化园，公共
配套齐全，景观资源较好，是项目
最主要的景观资源；
人民路两侧为多年生行道树，形
成了茂密的林荫大道景观带；
红岗路与建设路交汇处有白石港
湿地公园，这些景观资源使得本项
目所在地形成株洲最重要的文化休
闲认知片区
白石港湿地公园
本报告是严格保密的。

项目属性小结：城市中心大盘，未来交通便捷，周边资源较好，
区域形象较差，铁路噪音影响明显
项目优势项目劣势
城市中心位置，距离中心
商圈较近，大配套齐全；
交通四通八达，且靠近地
铁，生活便捷；
中心地段大盘，未来配套
相对较好；
较好的资源条件，临近公
园、独有的城市林荫道。

区域形象较差，客户整体
认知度不高；
靠近石峰工业区，且有发
电厂烟囱等负面因素干扰；
临近铁路线，受噪音影响
面大且距离很近；
专业市场聚集，区域生活
氛围与生活配套并不成熟。