金绿武夷山酒店项目功能定位及投资策划研究报告 目录 第一章 导言 .1 1.1 报告编制说明 1 1.2 市场调查方法说明 ...1 1.3 数据统计分析方法说明 ......1 第二章 项目所在区域经济发展趋势.....2 2.1项目所在地大区域旅游度假经济发展趋势分析 2 2.2 项目地旅游经济发展状况调查及分析....5 2.2.1 武夷山市旅游业发展情况调查及分析..5 第三章 酒店选址条件分析...........8 3.1 区位概况 .........8 3.2.1 地理位置 .......8 3.2.2 气候 ....8 3.2.3 资源 ....9 3.2.4 行政区划分...9 3.2 交通便捷程度 ..........10 3.3 项目地点及周边环境.........11 3.4 项目能见度 ..16 3.5 市场需求临近度......16 2.2.2 政务需求 .....16 2.2.3 会议需求 .....17 2.2.4 旅游需求 .....17 2.2.5 其他需求 .....17 3.6 项目地点优劣势分析.........17 2.2.6 项目地点优势 ........17 2.2.7 项目地点劣势 ........18 第四章 竞争市场目前酒店供需情况调查及分析 ....19 3.1 项目地高星级酒店发展状况调查分析..19 3.1.1 武夷山市高星级酒店市场整体情况调查分析 ..........19 3.1.2 4星级以上酒店规模介绍 ...........20 3.1.3 现有准5星及5星级酒店分布图 ........20 3.1.4 竞争对手基本情况 ...........21 3.1.5 竞争酒店客房调查 ...........23 3.1.6 竞争酒店餐饮调查 ...........26 3.1.7 竞争酒店会议设施调查 ..28 3.1.8 康体娱乐设施调查 ...........30 3.2 项目地高星级酒店客源市场调查及分析 .........31 3.3 项目地未来新增高星级酒店供应趋势分析.....33 金绿武夷山酒店项目功能定位及投资策划研究报告 第五章 竞争市场社会高档餐饮、康娱行业发展及经营情况调查及分析........36 5.1 项目地社会高档餐饮、康娱业发展状况及经营情况调查及分析.36 5.2 项目地社会高档餐饮、康娱业客源市场调查及分析 ...........37 第六章 酒店最佳效益下的功能定位...39 6.1 酒店整体定位 ..........39 6.1.1 酒店各服务功能定位原则 ..........39 6.1.2 酒店整体定位 ........39 6.1.3 市场定位 .....39 6.2 酒店房务功能定位 .40 6.2.1 客房数量定位 ........40 6.2.2 客房面积和房型比例构成定位 .41 6.2.3 标准客房设施及服务条件定位 .43 6.2.4 行政客房 .....46 6.2.5 行政酒廊 .....46 6.2.6 套房定位 .....47 6.2.7 客房建筑及结构定位.......49 6.3 酒店餐饮功能定位 .51 6.3.1 餐位数量设置定位 ...........51 6.3.2 全日制餐厅功能定位.......53 6.3.3 风味餐厅功能定位 ...........53 6.3.4 中餐厅功能定位....54 6.3.5 中餐包厢功能定位 ...........54 6.3.6 大堂吧功能定位....55 6.3.7 特色酒吧 .....56 6.4 酒店会议功能定位 .56 6.5 酒店娱乐功能定位 .58 6.6 酒店康体功能定位 .59 6.6.1 SPA设施功能定位 59 6.6.2 美容美发设施定位 ...........60 6.6.3 健身康体设施定位 ...........60 6.7 儿童俱乐部功能定位.........61 6.8 酒店商业功能定位 .62 6.9 酒店其它服务功能定位 ....62 第七章 酒店最佳效益下的分项面积指标 ......63 7.1 酒店布局的建模......63 7.2 综合市场调查结果、项目地块指标、建筑设计技巧、投资效果策划分项功能67 7.3 酒店客房功能定义及面积指标 ...67 7.4 酒店餐饮功能定义及面积指标 ...68 7.5 酒店娱乐功能定义及面积指标 ...69 7.6 酒店康体功能定义及面积指标 ...69 7.7 酒店会议功能定义及面积指标 ...70 金绿武夷山酒店项目功能定位及投资策划研究报告 7.8 酒店商业功能定义及面积指标 ...71 7.9 酒店公共区域功能定义及面积指标 ......72 7.10 酒店管理工作区域功能定义及面积指标 .........72 7.11 酒店后勤区域功能定义及面积指标 ......73 第八章 配套项目经营及评分项分析...74 8.1 酒店整体项目及评分项分析 .......74 8.2 酒店前厅经营项目及评分项分析 ..........78 8.3 酒店房务经营项目及评分项分析 ..........82 8.4 酒店餐饮（含宴会、会议）经营项目及评分项分析 ...........92 8.5 酒店康体、娱乐经营项目及评分项分析 .........99 8.6 酒店商业配套经营项目及评分项分析........... 103 8.7 酒店其它经营项目及评分项分析 ....... 104 8.8 分析后的整体评估结论 . 105 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第1页，共105页 第一章 导言 1.1 报告编制说明 华德酒店顾问公司是目前国内领先的专业酒店及旅游房地产投资建设顾问公司，公司为投资酒店及旅游 房地产的开发商提供项目投资、可行性研究、设计概念指导、经营方案策划、销售方案策划、经营管理顾问 等专业技术服务。 公司为英国阿特金斯、首都机场、北京赛特集团、上海广电集团、上海南部集团、深圳盐田港、新疆石 油管理局、西安高科集团、云南官房集团、重庆龙湖地产、重庆协信集团、厦门航空港集团、中铁八局、日 照钢铁集团等在内的大型集团公司提供多个5星级酒店及旅游房地产项目投资研究等顾问服务。 1.2 市场调查方法说明 1） 公开数据采集 通过网络及对政府相关部门（旅游局、统计局、建设局、规划局等）的访问获取官方数据信息。 2） 酒店行业职业经理人深度访谈 通过业主方以及VHC行业人脉关系对调查对象内部职业经理人进行深入访谈，并掌握各种真实数据， 分析武夷山与酒店相关的各业态与酒店之间可能的互动关系。 3） 现场调研 现场通过角色扮演、实际体验消费，了解武夷山市酒店的住宿、餐饮、娱乐康体业的具体经营情况以 及项目区域具体客源和潜在客源的类别情况。 1.3 数据统计分析方法说明 1） 对比官方数据、内部信息、VHC通过实地调查和访谈以核实数据的准确性，并将所得数据进行综合分析； 2） 行业盈亏平衡率； 3） 使用平等份额分析法对酒店未来市场状况进行分析预测。 金金绿绿武武夷夷山山酒酒店店项项目目功功能能定定位位及及投投资资策策划划研研究究报报告告 第2页，共105页 第二章 项目所在区域经济发展趋势 『提要』 本章对酒店项目地所在区域旅游或度假经济等各方面发展趋势进行宏观的分析，根据项目地实际的经济 发展趋势打造顺应当地旅游或度假经济发展条件的高星级酒店，并对当地的旅游经济做出贡献。 2.1项目所在地大区域旅游度假经济发展趋势分析 2.1.1 项目所在地大区域背景介绍 福建省地处祖国东南部、东海之滨，陆域介于北纬23度30分至28度22分，东经115度50分至120度 40分之间，东隔台湾海峡，与台湾省相望，东北与浙江省毗邻，西北横贯武夷山脉与江西省交界，西南与广 东省相连。福建是中国著名侨乡，旅居世界各地的闽籍华人华侨1088万人。福建与台湾渊源流长，关系密切， 台湾同胞中80%祖籍福建。福建居于中国东海与南海的交通要塞，是中国距东南亚、西亚、东非和大洋洲最 近的省份之一。 全省人文荟萃，拥有一大批影响日益扩大的旅游品牌，包括山与水完美结合、人与自然和谐统一的武夷 山，世界文化与自然遗产、素有海上花园、音乐岛美誉的鼓浪屿，情系海峡西岸、凝聚世界华人的湄州妈祖 朝圣文化，多元文化相互融合、民俗风情独具特色的泉州海上丝绸之路，世界独一无二的山村民居建筑福建 土楼，著名的革命圣地上杭古田会址，福建古文化和海洋文化的摇篮昙石山文化遗址，天下绝景、宇宙之谜 的宁的白水洋奇观，泰宁世界地质公园，漳州火山公园等旅游品牌和一大批风景名胜区。福建又是著名的老 区、苏区，闽西、闽东等是重要的革命根据地，当年中央苏区有10个县在福建，老区分布在62个县（市）。 因此福建省拥有十分丰富的旅游资源，吸引了世界各地的观光游客。 2.1.2 福建省旅游经济指标 根据统计局2010年前三季度的相关数据显示，福建省旅游经济保持快速平稳的增长态势，游客接待量突 破8千万人次，累计接待旅游者8400.32万人次，比去年同期增长16.4%；旅游总收入突破9百亿元，达944.89 亿元，增长18.0%。其中，国内游客累计接待8176.68万人次，比去年同期增长16.5%，实现国内旅游收入 807.02亿元，增长17.1%；接待入境旅游者223.64万人次，比去年同期增长11.5%，实现外汇收入20.32亿 美元，增长23.7%。各项经济指标增幅均比上半年报有所扩大。第三季度较第一季度、第二季度相比，国内 旅游接待人数、国内旅游收入和旅游总收入三大指标的绝对值及增速均为最高，分别为2981.18万人次、299.6 亿元、341.95亿元，占1-9月份总量的比重分别为36.5%、37.1%、36.2%，增速分别为19.6%、18.3%、20.7%。 。。。