2013年8月河南新乡房地产市场分析报告 ShenZhen JOINSUN Real Estate Consultancy Co.,Ltd d 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 目录 一、政策看台......3 1、8月份政策明细.....3 二、土地市场......5 三、新乡房地产市场整体特征..6 1、2012年1月-2013年8月新乡楼市情况..........6 四、8月份新乡竞争项目分析...8 2013年8月河南新乡房地产市场分析报告 ShenZhen JOINSUN Real Estate Consultancy Co.,Ltd d 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 一、政策看台 1、 8月份政策明细 （1）房产税或将在多城市集中推出 公布日期预计临近 对于房产税试点扩容的时间表，中国经济的最高决策层尚未形成明确且统一的意见。 不过，先于“时间表”的出台，房产税扩容的“主流路径”已经在包括财政部、住房和城 乡建设部(下称“住建部”)和国家税务总局(下称“国税总局”)之间，形成初步共识。 作为模式之一，杭州方案中针对增量住房征收、以户为单位划定免征面积、实行超标 面积累进税率等内容，有望在下一批房产税试点扩容的过程中，在其他城市推广。 “杭州模式”已进入会签程序，拟作为全国“模板” “房产税试点征收扩容的工作，我们一直在按照既定程序做，审定了一些地方政府上 报的试点方案，但是什么时候正式扩容，扩容几个城市，还要看国务院的统一安排，我们 更多的是负责技术方案。”7月30日，住建部一位不愿具名的内部人士向记者表示。 房产税试点征收扩容工作由住建部会同财政部、国税总局共同审定，由地方政府上报 技术方案。目前，包括杭州市在内，总计有4～5个城市上报了技术方案，既包括特大型 城市，也包括一般省会城市和区域经济中心城市。 “杭州模式”对增量房征税，税率分为两档 据悉，杭州模式将采用对增量房屋征收房产税的模式，在此基础上划定人均60平方 米的免征面积，按照家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅，以交易价格4% 的税率征收；对于非普通住宅，以交易价格8%的税率征收。 （2）2013年7月CPI同比上涨2.7% 2013年7月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%。其中，城市上涨2.6%， 农村上涨2.9%；食品价格上涨5.0%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨2.7%，服 2013年8月河南新乡房地产市场分析报告 ShenZhen JOINSUN Real Estate Consultancy Co.,Ltd d 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 务价格上涨2.7%。1-7月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%。 7月份，全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%。其中，城市上涨0.1%，农村持平 （涨跌幅度为0，下同）；食品价格持平，非食品价格上涨0.2%；消费品价格下降0.1%， 服务价格上涨0.6%。 （3）龙头房企七月拿地成本增50％ 房价快速上涨成必然 近期不断成交的高总价、高溢价、高楼面价地块，让龙头房企拿地成本陡增的同时， 也宣告了未来房价快速上涨的必然趋势。昨日，来自克而瑞研究中心（CRIC）的一份报 告指出，7月以来，万科、中海等15家典型房企在全国拿地投入加大，目前拿地平均成 本大幅攀升，已接近6000元/平方米，而在6月这一数字还不到4000元/平方米。号称 不拿地王的万科，6月以来频频出手，先是联合保利在重庆创造了54亿元年内总价地王， 一周之内又在上海刷新了年内总价地王纪录，抢地能力令市场咋舌。其商业地产的储备也 屡屡加码，先后在广州荔湾和北京房山拿下纯商服地块，均创造区域地价新高。 2013年8月河南新乡房地产市场分析报告 ShenZhen JOINSUN Real Estate Consultancy Co.,Ltd d 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 二、土地市场 8月，新乡市国土资源局以挂牌方式出让国有建设用地使用权3宗： 主要规划指标 挂牌 起始 价 增价 幅度 宗地 编号 宗地位置 土地 面积约 （亩） 土地 用途 容积率 建筑 密度 绿地率 出让年 限（年） 竞买保 证金 （万 元） （万元/亩） 2013-25 东明大道以东、金 穗大道以南、体育 会展中心以西、科 教园区学生公寓 以北 93.04 城镇住 宅兼商 服 ≤3.5 ≤ 28% ≥35% 住宅70 商服40 2240 80 1 2013-26 向阳路以北、规划 路以东、以南 160.9 城镇住 宅兼商 服 1.0-2.0 ≤ 28% ≥30% 住宅70 商服40 3860 80 1 2013-27 向阳路以北、规划 路以南、公园绿地 以西 204.47 城镇住 宅兼商 服 1.0-2.0 ≤ 28% ≥30% 住宅70 商服40 4910 80 1 2013年8月河南新乡房地产市场分析报告 ShenZhen JOINSUN Real Estate Consultancy Co.,Ltd d 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 三、新乡房地产市场整体特征 1、2012年1月-2013年8月新乡楼市情况 投放情况：2013年8月，市区新房投放面积12.01万平方米， 1626 套，同比分别 降低48.94% ，17.88%，环比分别降低67.68% ，55.86%。其中住宅 8.88万平方米， 826套，同比分别降低60.32% ，56.91% ，环比分别降低74.08% ， 74.78% 。1-8月 份，市区新房投放面积 232.49 万平方米，20279 套，同比分别降低7.58% ，13.16% ， 其中住宅投放 209.81万平方米，17448套，同比分别降低5.71% ，12.58% 。 成交情况：2013年8月，市区新房销售面积28.16 万平方米， 2526套，同比分别 降低35.88% ，30.28%，环比分别降低34.95% ，34.91%，其中住宅26.30万平方米， 2376套，同比分别降低35.67% ，32.37% ，环比分别降低33.80% ， 31.92% ；市区 新房销售金额 12.26亿元，同比降低8.03% ，环比降低28.39% ，其中住宅 10.64亿元， 同比降低8.43% ，环比降低28.59% 。1-8月份，市区新房销售面积270.08万平方米， 23262套，销售金额113.14亿元，同比分别增长 53.63% 、52.82% 、86.30% ，其中 住宅销售面积 252.17 万平方米， 21801套，销售金额101.49亿元，同比分别增长 57.82% 、53.56% 、98.73% 。 2013年8月河南新乡房地产市场分析报告 ShenZhen JOINSUN Real Estate Consultancy Co.,Ltd d 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 2013年8月，市区二手房交易面积8.39万平方米，662套，同比分别增长48.23% ， 17.17% ，环比分别降低49.94% ，46.18% ，其中二手住房交易面积8.13万平方米，654 套，同比分别增长59.72% ，23.63% ，环比分别降低50.73% ，45.77% 。1-8月份， 市区二手房交易面积91.10万平方米，7415套，同比分别增长84.38% ，74.80% ，其 中二手住房交易面积 76.21万平方米，7131套，同比分别增长96.62% ，81.22% 。 价格情况：2013年8月，市区普通商品住房销售价格 3864元（不含保障住房及别 墅），同比增长12.59% ，环比降低0.72% 。1-8月份，市区商品住房销售价格3779 元 （不含保障住房及别墅），同比增长9.25% ，涨幅比1-7月上涨 0.94个百分点。 2013年8月，市区二手住宅交易价格2892 元，同比上涨7.43% ，环比降低0.38% ， 1-8月份，市区二手住宅交易价格2834元，同比上涨13.27% ，涨幅比1-7月降低1.27 个百分点。 可售情况：截止目前，市区新房可售面积393.55万平方米，同比增长100.61% ， 其中住宅可售面积290.37万平方米，同比增长135.12%。 2013年8月河南新乡房地产市场分析报告 ShenZhen JOINSUN Real Estate Consultancy Co.,Ltd d 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 四、8月份新乡竞争项目分析 项目名称 宝龙城市广场 建业壹号城邦 万汇金宸国际 正商城 发展红星城市广场 营销动态 特价房 特价房 冰淇淋DIY 6楼开盘 无 销售套数 住宅4套，公寓 26套 25套 21套 10套 7套 优惠幅度 住宅顶层一口 价4088元/㎡， 非顶层一口价 4200-4600元/ ㎡，小公寓 95*95*92折 特价房93折，其 他房源160㎡以 上97折，160㎡ 以下96折， 一次性97折，按 揭98折，额外优 惠1%，总房款优 惠6000元 一次性98，按揭 99，办卡额外优 惠2% 一次性97折，按揭 98折，交100元办 会员卡额外优惠 3% 本月来 访量(组) 280 240 220 180 150 实收均价 住宅顶层一口 价4088元/㎡， 非顶层一口价 4200-4600元， 小公寓4500元 /㎡ 特价房均价4500 元/㎡，其他 4500-4700元/㎡ 12楼成交均价 4450元/㎡ 成交均价3900 元/㎡ 成交均价4000元/ ㎡ 面积区间 92—323㎡ 88-173㎡ 90-188㎡ 88-136㎡ 86-238㎡ 竞争项目动态： 1. 宝龙城市广场由于住宅剩余房源较少本月案场政策继续向小公寓倾斜，不论付款方 式95*95*92折，成交均价4500元/㎡，本月小公寓销售23套。本月住宅一口价顶 层4088元/