如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合
同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签
订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法
渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。
商业秘密声明
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土地面积：110000.71㎡建筑面积：约242001.562㎡
土地用途：城镇混合住宅用地土地使用期限：70年
建筑密度：≤25% 容积率：≤2.2绿地率：≥35%
建筑物高度：≤65米楼面地价：约2425元/㎡
地块信息：位于南海桂城东板块，相对禅桂在售高端项
目，本项目规模偏小，容积率高，楼面地价为目前佛山最高
20809.822.2214200保利87、90街区
约800————15万保利项目
千灯湖片区11006.912.327万中海万锦豪园
24255.872.2110000万科A7地块
约8504.242.8174892.3南海颐景园
桂城东片区
20637.31住宅1.8276369雅居乐
约12002.121.810万汇银奥园
约14506.811.8220188天湖郦都
调蓄湖片区
楼面地价
元/㎡
地价
亿元
容积率
占地面积
㎡
项目名称区位
本项目
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地块信息：传统高档居住片区，周边生活配套齐全，交通
便利，距桂城北千灯湖板块5分钟车程
生活配套：城市广场、易初莲花超
市、家天下（家乐福）、沃尔玛等
教育配套：实验中学、华南师大附属
中学
医疗配套：南海妇幼保健院
现有楼盘：怡翠花园、南海颐景园、
万科金色家园、怡翠馨园
其它配套其它配套：南海区汽车站、东海渔
村、康颐酒店、广佛地铁（07年通
车）等
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桂平西路：双向6车道
宝
翠
南
路
：
双
向车
道
华
翠
南
路
：
双
向车
道
北面：桂城传统豪宅怡翠花园
建筑高度10－17层
东面：待出让地快
南面：南海实验学校
东南面为操场，西南面为6
层建筑
西面：妇幼保健医院
存在高压电线影响
地块四至
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前提条件：价格目标/速度目标
价格目标：7000元/㎡
速度目标：4年消化24万㎡总建面积
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本次报告解决问题
片区判断
客户界定
未来竞争关系
产品建议
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01片区判断
现有市场情况下实现7000元/㎡
的均价是否有机会/难度？
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市场态势:佛山市国民经济保持持续增长，近年来综合经济实
力稳居珠三角第三位
15%13%15.16%13.1%15.8%19.3%19.2%较上年增速
60507————45258 21911 ——41031
2005年人均GDP
（元）
13.5%
803.94
惠州
8.27%
634.58
珠海
——
5115.75
广州
11.5%————-13.6%较上年增速
4926.9817.562182.442379.8
2005年GDP
（亿元）
深圳中山东莞佛山城市
数据来源：各市05年统计公报
珠三角主要城市比较
佛山历年国民经济状况（单位：亿元）
1189.191328.55
1578.49
1918.04
2379.8
13%13.20%
17.40%18.30%
19.20%500
1000
1500
2000
2500
2001年2002年2003年2004年2005年
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
佛山历年人均GDP发展状况（单位：亿元）
3197234850
40444
47500
41031
14.50%
-13.60%
16%
9%
10.50%5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
50000
2001年2002年2003年2004年2005年
-20.00%
-15.00%
-10.00%
-5.00%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
数据来源：《佛山2005年统计年鉴》及《佛山2005年统计公报》
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市场态势:佛山商品住宅价格远低于全省水平，与广深两地价
格相比，明显形成较大的“洼地”效应
3056
5238
8416
35451000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
佛山广州深圳全省
05年广东主要城市商品住宅销售均价一览
数据来源：佛山市统计局
佛山商品住宅销售均价远远
广州、深圳两地，同时也比全
省平均水平低489元/㎡；
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市场态势:目前佛山房价收入比处于合理区间，房价上升仍存
在较大空间
（90～100）平米的房子总价/家庭年可支配收入＝房价收入比
90㎡* 05年商品住宅均价/ 05年佛山人均可支配收入*家庭人口数＝5.07
房价收入比是衡量一个城市和区域房价是否过高的一个重要指标,在一个理性的市场里
房价与居民的可支配收入有一个合理的范围。
IMF认为房价收入比在3-6，是比较健康的。而考虑到中国处于城市化快速发展阶段和
经济的快速发展，按照7-8来作为衡量的标准。
05年佛山房价收入比计算公式：
补充说明：
1）由于佛山房地产市场商铺、写字楼推售量少，商品住宅均价暂以商品房均价计算
2）家庭人口数计算方式：总人口/总户数
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