谨呈： 北京市朝阳万科房地产开发有限公司 .03.26 万科，王者归来 ——六里屯17号楼项目营销策划报告说明： 本报告内容主要针对投标内容1+5进行阐述！ “朝阳公园”——北京最具魅力的一块豪宅土地。 ，万科导演的一场 “传奇”，将在这里上演！ 3发展商目标理解发展商目标理解 背景分析 1.北京万科两年后的首次新推项目！ 2.北京万科首次进入四环内主流豪宅区！ 3.北京万科进军豪宅市场的开山之作！ 4.为公园五号项目真正拉开顶端豪宅市场序幕！ 5.本项目为“半成品”收购，有诸多“难言之隐”！ 目标：完美销售〉产品模式发展商目标理解 5必须明确的几个前提必须明确的前提 前提1——本体界定位于朝阳公园片区主流地段 本体研究 甜水园街 朝阳公园南路前 提发展商目标理解 小体量、中小户型、面积适中 户型面积： 二居 ：108平米 80套 三居 ：150-160平米 220套 总套数：300套 三居 两居 建筑基本指标： 总建筑面积：65312.25平米 住宅面积：43033.77平米 总套数：300套 本体研究前 提发展商目标理解 户型调整体现万科功力 本体研究 原 原 原 新 新 新项目外立面与精装修迎合客户喜好 本体研究项目基本配套设施与公寓标准稍有差距 本体研究周边甲宅引发客户对本项目形象不利联想 不利联想： 前期朝开曾对项目进行过认购，周边居民对认购价格形成初 步印象！ 周边甲宅形象影响项目形象拔高。 周边居民印象： 周边居民：这个楼应该就卖8000多吧 二手房中介：在这个地方这个楼应该就是8000多元 本体研究 甜水园北里 华阳家园 丽水嘉园位于朝阳公园片区主流地段 小体量、中小户型、面积适中 户型调整体现万科功力 项目基本配套设施与公寓标准稍有差距 项目外立面与精装修迎合客户喜好 周边甲宅引发客户对本项目形象不利联想 本体界定：主流地段、小体量、中小户型，类公寓产品 本体研究小结 1 前 提1—本体：主流地段、小体量、中小户型，类公寓产品 2 前 提2—大势：区域大势 本体研究 北京房地产整体上升势头迅猛 --北京市商品房住宅价格走势 2003--上海市商品房住宅价格走势 上海成交面积1746万平米，同比下降44%朝阳公园板块已成为豪宅市场热点区域 区域大势 本体研究 表现1：高售价、高租金的城市豪宅区域表现2：区域价格涨幅速度快 观湖国际成交走势——价格年提升幅度33% 棕榈泉成交走势——价格年提升幅度20% 入市时间:2002年 入市时间:— 入市时间: 区域大势 本体研究 公园大道3期成交走势——价格年提升幅度22%表现3：区域二手房价高 丽水嘉园（甲宅）成交价与二手房价格 公园5号一、二期成交价与二手房价格 区域大势 本体研究小结 2 前 提2—大势： 北京已经成为全国房地产发展的强势城市 朝阳公园区域已经成为北京城市豪宅的热点区域 3 前 提3—竞争： 1 前 提1—本体：主流地段、小体量、中小户型类公寓产品竞争市场 区域大势 本体研究 朝阳公园第一辐射圈无新增供应 21 本项目处于朝阳公园区域 非主流竞争面积区间 片区主要竞争集中在160-200平米和250平米以上面积区间 主力户型160平米以下共330套，主要来自观湖国际、维多利亚花园 竞争市场 区域大势 本体研究 22 观湖国际竞争产品分析 观湖国际 观湖国际9#楼中2房和部分3房户型面积与本项目相近， 因观湖国际9#楼户型均为东西朝向，因此本项目南向塔楼和板楼三居朝向竞争力都优于9#楼，没有竞争产生。 观湖国际9#楼户型交通面积过大，空间布局不合理，本项目朝北和东西向两居户型设计、朝向竞争力都优于9#楼，竞争优势明显 起居室 卧室 主卧室 厨房 阳台 阳台 卧室 卫生间 竞争市场 区域大势 本体研究 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看