《重庆市凤湖仙山商业地产项目前期策划报告》(doc　95).rar 目　录 1. 总论 1 1.1 项目概况 1 1.2 研究方法及程序 2 1.3 研究结论 4 2. 项目建设背景分析 5 2.1 国际旅游业背景分析 5 2.1.1. 国际旅游业发展现状分析 5 2.1.2. 国际旅游业发展前景分析 5 2.2 我国旅游业背景分析 6 2.2.1. 我国旅游业发展现状分析 6 2.2.2. 我国旅游业发展前景分析 7 2.3 重庆市旅游业背景分析 8 2.3.1. 重庆市旅游业发展现状分析 8 2.3.2. 重庆市旅游业发展前景分析 8 2.4 璧山县旅游业背景分析 9 2.4.1. 璧山县旅游业发展现状分析 9 2.4.2. 璧山县旅游业发展前景分析 10 3. 项目资源条件评价 11 3.1 项目区位、交通条件评价 11 3.2 地质条件评价 13 3.2.1. 项目水文条件 13 3.2.2. 项目地质条件 13 3.3 项目自然资源评价 13 3.3.1. 气候条件 13 3.3.2. 风光地貌 13 3.3.3. 天然疗养 13 3.3.4. 动植物资源 13 3.4 项目人文历史资源评价 14 3.4.1. ＂凤＂文化资源 14 3.4.2. ＂仙＂文化资源 16 3.4.3. 其它乡土文化资源 17 3.5 项目基础设施条件评价 18 3.5.1. 供水设施 18 3.5.2. 供电设施 18 3.5.3. 天然气供应 18 3.5.4. 通讯设施 18 3.6 项目资源条件总体评价 19 3.6.1. 评价依据与方法 19 3.6.2. 本项目资源条件评价 20 3.6.3. 旅游资源评价的基本结论 21 4. 项目形象定位 22 4.1 城郊旅游开发六大模式 22 4.1.1. 森林公园模式 22 4.1.2. 风景名胜区模式 22 4.1.3. 旅游度假区模式 23 4.1.4. 主题公园模式 23 4.1.5. 体育旅游模式 24 4.1.6. 观光农业模式 24 4.2 重庆市及周边旅游项目解析 26 4.2.1. 重庆市旅游项目盘点 26 4.2.2. 周边旅游项目盘点 27 4.3 项目综合诊断与分析流程 28 4.4 形象定位结论 29 5. 项目产品包装 31 5.1 主题文化包装 31 5.1.1. 主题文化提炼 31 5.1.2. 主题文化包装策略 33 5.2 仙文化包装 36 5.3 康体产品包装 37 5.3.1. 温泉疗养区 37 5.3.2. 盐泉疗养区 38 5.4 素质拓展产品包装 39 6. 项目概念规划 41 6.1 项目总体规划 41 6.1.1. 规划原则 41 6.1.2. 规划期限 41 6.1.3. 规划目标 41 6.2 项目功能分区 42 6.2.1. 项目功能分区原则 42 6.2.2. 项目功能分区方案 42 6.3 项目开发建设方案 43 6.3.1. 凤凰主题文化休闲区 43 6.3.2. 仙道仙都文化区 45 6.3.3. 生态农业观光区 45 6.3.4. 凤之旅登山区 45 6.3.5. 五云寨模拟军事野战训练基地 46 6.3.6. 景区边缘生态保护区 46 6.4 项目承载能力 46 6.4.1. 面积法 46 6.4.2. 游线法 46 6.4.3. 生态容量法 47 6.4.4. 综合承载力 47 6.5 游憩模式设计 47 6.5.1. 商务会议模式 47 6.5.2. 观光游览模式 47 6.5.3. 休闲度假模式 48 6.6 项目概念规划图 48 7. 项目市场分析与预测 54 7.1 休闲度假类旅游产品市场状况及发展潜力 54 7.1.1. 发展现状 54 7.1.2. 发展潜力 54 7.2 项目市场竞争力评价 55 7.2.1. 区位交通优势明显 55 7.2.2. 人文资源丰富 55 7.2.3. 项目主题首创 55 7.2.4. 区域资源整合潜力大 55 7.3 项目客源市场定位 56 7.3.1. 目标客源定位 56 7.3.2. 目标市场定位 56 7.4 项目客源市场预测 57 7.4.1. 预测方法 57 7.4.2. 预测依据 57 7.4.3. 预测说明 58 8. 项目基础配套设施建设方案 60 8.1 交通与通讯设施建设 60 8.1.1. 项目交通设施建设 60 8.1.2. 项目通讯设施建设 60 8.2 供水、供电、供气设施建设 61 8.2.1. 供水 61 8.2.2. 供电 61 8.2.3. 供气 61 8.3 消防、安全、医疗设施及保障措施 62 8.3.1. 消防 62 8.3.2. 安全 62 8.3.3. 医疗 62 9. 项目环境影响评价 63 9.1 环境现状 63 9.1.1. 水环境质量 63 9.1.2. 大气环境质量 63 9.2 项目施工与运营对环境的影响 63 9.2.1. 项目施工对环境的影响 63 9.2.2. 项目运营对环境的影响 63 9.3 环境保护与防治措施 64 9.3.1. 生态环境保护措施 64 9.3.2. 旅游环境保护措施 64 9.3.3. 环保设施建设 65 9.4 环境影响评价结论 65 10.项目投资估算与资金筹措 66 10.1 投资估算 66 10.1.1. 投资估算依据 66 10.1.2. 投资估算范围 66 10.1.3. 估算结果 67 10.1.4. 有关说明 67 10.1.5. 投资估算表 68 10.2 项目资金筹措 71 10.2.1. 资金来源渠道 71 10.2.2. 资金筹措及使用计划 71 11.项目财务预测及评价 72 11.1 财务预测 72 11.1.1. 财务评价基础数据与参数选取 72 11.1.2. 经营收入估算 72 11.1.3. 运营成本 73 11.1.4. 税金 73 11.1.5. 财务评价报表 74 11.1.6. 财务评价指标 74 11.2 经济运作分析 80 12.项目社会评价 82 12.1 项目社会影响分析 82 12.1.1. 带动当地市场的繁荣，推动城市经济的发展 82 12.1.2. 提供就业岗位，保证社会稳定 82 12.1.3. 增加居民收入，提高居民生活水平 82 12.1.4. 加快城镇化建设的进程 82 12.1.5. 项目实施有助于弘扬地区传统文化，提升城市形象 83 12.2 项目与所在地互适性分析 83 12.2.1. 不同利益群体对项目的态度及参与程度 83 12.2.2. 各级组织对项目的态度及支持程度 83 12.2.3. 地区文化状况对本项目的适应程度 83 12.3 社会评价结论 83 13.项目组织管理与人力资源配置 84 13.1 组织管理架构 84 13.1.1. 项目法人组建方案 84 13.1.2. 管理机构组织方案 84 13.1.3. 管理机构体系图 84 13.2 人力资源配置 84 13.2.1. 公司定员 84 13.2.2. 员工来源及招聘方案 85 13.2.3. 员工培训计划 85 14.项目风险管理 86 14.1 项目风险识别 86 14.1.1. 政治风险 86 14.1.2. 市场风险 86 14.1.3. 社会风险 86 14.1.4. 生态风险 86 14.1.5. 财务风险 86 14.1.6. 突发性风险 87 14.2 项目风险衡量 87 14.3 项目风险控制 87 14.3.1. 财务风险控制 87 14.3.2. 市场风险分散 88 14.3.3. 其他风险规避 88