目录
【一】市场及项目分析
市场分析
项目理念
项目分析
市场分析
本案
180公里
35公里
230公里
三水是中国第三大河流
—珠江的两大支流北江、西江与绥江汇流三水，三水也因三江汇流而得名。

地理位置
大珠三角都市圈
本项目地处珠三角核心区域
——广东省佛山市三水区。

交通辐射能力
本案
广州转珠二环、广三高速等60分钟左右可到芦苞。目前，直通芦苞的珠外环即将开工建设，通车后车程将大为缩短。

经广青高速、广肇高速、广深高速、京珠高速、江鹤高速、和广惠高速可 连接至珠三角的九个主要城市，包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门、惠州、肇庆。为加强交通路网，芦苞镇目前正在推行各项配套工程的建设，芦苞镇近期的路网建设工作主要是改造现有的高尔夫大道及城区的公路。

市场分析
消费半径
珠三角集中超过400家世界500强企业。固定人口约5,000万，常住人口超过8,000万。

珠三角区域是中国社会富裕程度最高的地区之一，人均GDP与消费品零售总额保持强势增长势头，消费能力强劲。

伴随交通体系和相关政策支持，香港和澳门的融入使得“大珠三角都市圈”的消费互动日渐增强。

市场分析
佛山 顺德广州 肇庆
消费半径
市场分析
城市地位
项目理念
项目理念
品牌愿景
项目理念
发展模式
项目理念
本项目发展理念
S 优 势
W 劣 势
O 机 会
T 威 胁
周边紧邻奥特莱斯，且具备较大的建设体量，能够形成规模优势。

芦苞镇以生态环境和旅游特色立镇，具备较好的旅游资源。

地块水系丰富，天然水体景观为商业部分带来总体价值的提升。

项目综合体量大，拥有别墅、星级酒店等高端产品的组合，有利于本项目的商业形象的建立。

项目所在区域无商业氛围。

项目所在区域缺乏市场号召力，没有足够的消费支撑。

项目所处区域城镇整体经济发展及基础设施建设滞后。

“大珠三角都市圈”的概念使本项目向外延伸客户群体的策划思路成为可能。

城市旅游业的规划及城市大力发展因素有望成为本项目商业规划的利好条件。

芦苞镇四通八达的路网交通设施正在进一步完善。

2010广州亚运会将产生“亚运效应”对商业增长的拉动有正面的刺激作用。

大体量的商业面积能否实现吸引足够消费总量的外埠人流，满足全年全天候经营。

“大珠三角都市圈”中的其它城市将会与三水乃至佛山市同步发展，城市间商业项目的发展与竞争将会对本项目的商业发展构成一定的竞争与威胁。

长隆购物公园、大梅沙购物村的建设，因其更靠近广东和珠三角的两个中心城市，对本项目的奥特莱斯后期经营形成巨大的潜在威胁。

项目分析
SWOT 分析
应对分析
项目分析
项目发展策略
项目分析
核心策略一：借助交通改善扩大辐射范围
核心策略二：区域资源的融入与整合
核心策略三：项目自身的价值创造