问题：
成本是怎样形成的
成本是什么时候形成的
房地产主要成本费项
房地产主要成本费项：
一、土地费用
二、前期费用
三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安）
四、开发间接费
五、营销费用
六、管理费
七、财务费用
序号 一级成本费项 二级成本费项 三级成本费项开发成本
土地成本 土地价款、拆迁安置补偿等
2 前期费用
勘察、设计费
报建费
三通一平费等
3 配套设施费用 学校、幼儿园、会所等
4 基础设施费用
水、电、气配套、道路
小区强弱 电、总平工程
5 园林景观工程费用 软硬景、水电、小品等
6 主体建安成本 建筑、安装、装饰工程
7 工程相关费用
审计费
造价咨询费
监理费、定额外检测费
物业前期介入费、维修基金期间费用
销售费用
营销设施建造费
其他销售费用
9 财务费用 贷款利息、税金等
10 管理费用 员工工资、福利等
建设部2000年9月18日发布
《房地产开发项目经济评价方法》
第四章第24条明确
“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开
发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、
前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程
费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财
务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他
费用以及不可预见费用等。”
成本
经营目标
/盈利指标
项目策划
销售定位
项目设计
/部品定位
合作
资源
资金
来源
政策与市场环境
影响房地产成本的主要因素
自身管理能力
项目开发节奏
/现场施工
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