目录
第一部分调研说明3
1调研的指导原则说明3
2报告各部分的调研内容与目的3
第二部分宏观环境初步分析8
1北京市经济总体运行状况8
2丰台区经济总体运行状况11
3丰台区城市建设和经济发展的资源环境15
4丰台区城市建设和经济发展阶段以及产业结构的评价19
5丰台区重点城市发展战略要点24
6宏观环境初步分析结论30
第三部分项目自身条件调查分析32
1区域基本状况调查32
2地块条件分析37
3项目道路及交通条件评估44
4项目自身条件调查分析结论54
第四部分商业市场调查与分析56
1北京市商业发展现状及走势56
2南部地区商业发展现状与走势62
3SHOPPINGMALL市场研究66
4北京西南部地区专业市场研究77
5项目周边配套型商业研究95
6商业市场调研结论110
第五部分写字楼市场调查与分析114
1北京市写字楼总体状况114
22005年第一季度北京市写字楼市场分析117
3丰台地区写字楼市场分析129
4竞争项目——总部基地139
5项目定位于写字楼的条件分析141
6本项目开发写字楼的产品建议142
7上地信息产业基地与丰台科技园写字楼开发比较研究143
8本项目开发商住楼的条件分析149
9商住楼开发的产品特征提示150
10写字楼市场调研分析结论151
第六部分酒店市场调研153
1北京市酒店市场发展现状153
2北京市星级酒店市场现状155
3北京市星级酒店市场发展预测158
4北京市酒店市场总体需求状况161
5丰台区域酒店供应与需求163
6酒店个案：世纪金源大饭店169
7本项目定位于酒店的条件分析173
8酒店业市场空间与机会判断结论175
第七部分酒店式公寓市场调研177
1关于酒店地产的说明酒店177
2酒店式公寓的界定与说明180
3北京市酒店式公寓供应分析181
4北京市酒店式公寓未来市场预测188
5北京市典型酒店式公寓个案分析190
6北京市南部地区酒店式公寓个案分析199
7酒店式公寓开发条件分析201
8本项目定位于酒店式公寓的条件分析202
9酒店式公寓调研结论204
第八部分会展物业市场调研205
1会展物业概述205
2北京市会展业发展现状及制约因素208
3北京市会展物业发展现状211
4北京市未来新增会展物业状况221
5北京市会展业及会展物业发展规律分析224
6本项目定位于会展物业的条件分析227
7会展物业市场调研及分析结论229
第九部分初步市场空间分析与建议230
1宏观分析及市场调研结论回顾230
2本项目综合体定位结论234
3本项目整体发展初步定位要点239
4物业销售及未来经营收益预测239
附件：关于城市新区发展和环线物业开发的提示243
1提示一：“城市新区开发”243
2提示二：美国城市郊区化244
3提示三：北京新城市规划246

第一部分调研说明
1调研的指导原则说明
1.1准确把握城市发展的历史基础和城市功能定位——从而准确把握城市发展的空间、潜力和未来发展方向
1.2准确把握项目所在区域的资源条件，以便把握区域发展的条件限制和优势所在
1.3未来开发的不动产应该以优势产业的市场主体为终端消费者
1.4未来开发的不动产应该保证：最终客户群体、中间客户群体形成的价值实现链条，能够满足项目开发的利润要求，同时满足利润能够顺利实现的要求
1.5大型房地产项目的开发，能够与当地城市建设形成战略互动
2报告各部分的调研内容与目的
2１宏观分析
主要调研内容
本项目开发的宏观经济背景
本项目所在区域进行的城市建设，产业发展，不动产开发的阶段和环境基础
调研目的
把握本项目未来开发将面临的宏观经济方面的限制因素和利好因素
2２项目自身条件分析
主要调研内容
项目所在区域土地开发、人口聚集、住宅配套等资源条件
支持所在区域长远发展并奠定未来发展格局的产业基础和结构特征
所在区域之自然、人文环境特点
项目地块在城市总体格局中所处的空间位置和区域城市功能
项目地块在具体位置条件，交通条件和地块形状，及周边小环境方面的优势和限制
本地块与周边产业，与周边居住区及其它城市功能之间的竞争或互补关系
本地块之交通路网条件及交通的真实可达性现状，以及未来交通条件
调研目的
确定周边环境和地块自身条件对本项目未来开发将产生的限制因素和利好因素

2３商业调研
主要调研内容
把握北京市商业市场发展的总体格局走势、商业格局现状和发展空间
把握南城商业整体发展的成熟度、商业分布格局和总体业态特征
把握南城商业发展的总体规划、发展方向和重大商业项目规划
把握ShoppingMall在国内外发展现状、规律和经营条件及本项目定位于ShoppingMall的可能性