“一正”：
1、塑造独特形象
2、高效高能传播
3、吸引客户关注
4、激发购买欲望
5、促成销售目标
1、塑造成公司拳头项目，推成公司品牌至高点；
2、传播成行业标杆项目，提升公司综合领域发展的知名度；
（递进课题：本案定位与公司战略发展定位的关系）
3、打造庞各庄核心新名片、南城新骄傲，以文化产业拉伸区域精神文明建设。通过为地方政府争金来获取更多支持与再发展资源。

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“三副”：
定位
定价
定时
目标合理
定位：市场、产品、客群、形象
根据产品量级及推盘的时间、市场的反应，形成一线的战略组合。

市场定位
资本市场稳中求进，产业处于转型期房地产市场进入供需的调整期
土地交易底价成交。住宅买方市场看弱。大资源物业—中高端别墅成为经济资本层的主流需求及金融避险产品。

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直面资本市场及需求市场
小结：
需求旺盛，价格下降
直面区域&市场
２９００亿区域运营构建新型城市体系（城市价值）
首都第二机场（十二五首要任务），临空产业链，世界城市的新经济门户，国际新城。（未来价值）
南部多极产业圈，聚合经济、商务、休闲、度假航母型平台（区域价值）

区域市场

小结：
第二机场经济带世界城市新门户
北欧风情
竞品市场
小结：
城南阳光别墅区仍处于市场价值洼地。

高端价值量的独栋产品稀缺。

城南需要领袖型产品推动区域版块的经济及市场价值。

产品空竞争，区域价值机会点突显。

京南待需一个地标产品，项目需要个领袖性的楼盘差异化市场营销，助力地产品牌的建立和推广，借力政府共同打造区域价值！

政府需求：地标
项目需求：豪宅
市场定位：
２、客群定位
千万起大独栋产品，首付500万的门槛，可承载的需求特性。

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客户升级，从经济型度到会所的需求。

400—800平米千万级的大独栋对客户意味着什么？

事业发展的刚性需求,千万级的私人会所成为财智层的平台性刚需产品。

从一个圈层到另一个圈层的功能必须品。

它需要完成购买者角色的需要、圈子交际的需要、娱乐的需求、自我满足的需求、了解新趋势的需要、身体活动的需要以及感官刺激的需要。还要满足客群社会层面的需要：获得社会阅历的同时，并与熟人或将熟的人交往，是客群

再发展的机会
阳光客群VS隐性客群
财富客心理
如何找到他们？
根据区域、时间成本、人的需求进行客群细分。

地缘—
金融街（大西城）
金三角的后花园会客厅

西南新发地的资金雄厚的经商者和部分资金雄厚的拆迁群体
大资源—具有资源的城市和渠道、圈层客群
客户组成
他们是具有行业领袖的潜质或者已经是行业领袖，但不是张扬，习惯隐藏，属于一个富有而知性的阶层
他们有自成体系的主张和行为方式，不盲目追求新鲜事物，中西并济知性绅士
他们自信、理性、务实、内敛、低调、注重家庭安全
他们是对政治时事敏感，关注力强，对信息十分敏感的人
他们是商界与政界和文化界有千丝万缕联系的人
他们追求与自己同类的人生活在一起，阶层观念强
他们是看中品质诚实的服务商
因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户等标签）区分开来
他们置业经验丰富，部分人有在国外生活的经验，对于房产具备成熟的判断力
希望获得附加值高的物业，喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养；多具备收藏爱好，用多个不同功能的房间满足其私藏与展示的要求
行为特征