金光华龙岸2008年营销策略思考 这个报告，我们需要解决的是： ——在市场急剧变化中，泛豪宅物业的营销出路问题。 首次置业物业，如梅陇镇、第五园……采用一降到底的方式冲量， 顶级豪宅物业，如红树西岸，兰溪谷……凭籍稀缺性资源而坚守， 处于尴尬位置的，是泛豪宅物业，如熙龙湾、星河丹堤……将何去何从？3 Guidelines 1 Guidelines 2 Guidelines 3 市场风向判定 潜在客户变化撬动消费行为Guidelines 4 营销推广实务 2007：房地产政策年 2007年度房地产宏观调控政策 金融政策 提高准备金率 加息 第二套房贷政策 银行贷款额度控制 限外政策 限外令 限制外资投资房地产中介 税收政策 清算土地增值税 城镇土地使用费改税 市场规范法则 八部委检查 国土局监控 2007：峰顶急挫，量价齐跌 从消化率走势看，随着成交量的下降，下半年消化率急速下滑，到年底，消化率已低于10％。 结合深圳全市二手房均价，短期均价走势从11月开始已经跌破中期均线，掉头向下，并于年度均线十分相近，短期内房价下跌趋势形成。且自12月开始，中期均线也出现了下跌的态势，下跌趋势已经形成。 三级市场：投资客迅速离场，半年低迷期 7月份开始系列调控政策出台，市场迅速冷却,投资客陆续离场，价格止步并下调。 下半年二手市场基本处于低迷状态，全年成交量722万平米,与去年基本持平。 香港房地产周期理论 1984-2003年的香港房地产周期，基本上由3次升浪组成，第1次升浪是1985-1989，第二次是1991-1994，第三次是1995-1997，呈现一浪高于一浪的发展态势。大周期中蕴含着小周期,整个上升周期长达13年。 深圳楼市周期中的异因：庄家理论 轻微的变化，但背后是什么？ 为什么二手房价会高于一手？ 怎么造成的？ 时间点：2006年 11月 2007年3月 2007年7月 深圳楼市庄家操作方式 STEP1 底部建仓 STEP2 直接拉升 STEP3 获利离场 案例：华侨城分行的一个客户（刘小姐），在06年3月－07年2月期间，先后分7次购买了华侨城天鹅堡一期、二期、纯水岸等7套物业，购入均价25563元/平米。接着在07年4－7月，刘小姐与中介合伙互相将价格拉高至40000以后，逐步将这7套物业转让给下家。