2销售检测
基于两个视角对本项目进行分析：
视角1：销售反思
视角2：竞争分析
总体豪宅市场结论1：深圳豪宅均价在2-2.5万/平米之间,降幅在20%-25%之间,区域型豪宅均价在1.6-2.2万/平米之间,降幅在30%-40%之间
总体豪宅市场结论2：豪宅市场在下半年价格回调和政策利好后，销售明显回暖，销售较好的项目月均在15-25套
7、8月份受到整体市场下调的影响，一线豪宅开始降价，红树湾均价由4万/平米下调至3万/平米左右，卓越维港高层以1.8万/平米入市热销，使成交量上升。而价格上涨则是由于一些城市别墅的销售，如天麓二区以均价8万/平米高价入市造成。
11月，一系列利好政策出台，刺激市场回暖。同时一些项目开始调价，星河丹堤调价，两周成交200多套。随后澳城、招商海月等楼盘纷纷调价，使得成交量迅速回升。
开盘重要营销节点/价格调整
世联监测深圳豪宅月消化销售速度：
总体豪宅市场结论3：180平米以内的产品较为畅销，200平米以上的产品除非有强势资源支撑，否则销售较为困难
销售验证：一期成功奠定区域型豪宅，销售取得较大成功，但畅滞销户型与市场主流存在差异
注：其中1和4（部分单位）未推售
星河丹堤项目主策访谈：
“购买我们项目的也有购买四季山水的，当时客户看了我们的项目很喜欢，但是认为价格过高，承受困难，觉得四季山水的资源也不错，同样的价格可能在丹堤只能买3房，而在四季山水则可以买4房，所以就购买了四季山水的产品。”
视角一：现状的销售反思从客户来看，以区域客户为主。梅林的藏龙卧虎气质下的造成两极化的客户特征
从1996年开始，深圳政府在梅林兴建梅林一村（约7800户）、梅林二村（约3000户）梅林三村（约4000）、梅林四村（约5500户）、梅山苑（约3000户）等大型政府小区，大量公务员入住；
其中，梅林一村位于深圳梅林水库南面，是深圳政府开发的占地38.4万平方米、总建面82万平方米、绿化面积为 18 万平方米的大型社区，业主达7008户共3万余人，成为深圳市目前最大的安居房小区。
梅林一村新一届居委会：除一人是热心退休居民外，其余4人是市、区人大代表，市政协委员，局级干部
客户对项目的评价——
认可点：1、有山有水很安静；2、户型和小区内部环境
不认可点：1、梅林片区的大环境；2、交通问题
未成交原因——
1、能力问题，经济实力不是本项目层级的，但又非常喜欢；
2、害怕买了以后会降价，受到周边朋友和整个市场氛围影响，信心不足。
客户基本情况：以35-45岁的中青年客户为主；
来源：以福田为主约60%，其中梅林缘的比例达到80%；
置业目的：主要是买给小孩子，养老客户少。
视角一：现状的销售反思存在区内客户觉得贵区外客户不认可的尴尬，真正的深圳主流客户群没有来
目前本项目上门的客户主要是两类：真正的深圳主流客户群没有来
1、所谓的“穷人”——认为梅林的房子就是1.2万/平米左右，只想买一个120-130平米左右的房子，买不起本项目；
2、比较“隐”的客户——认可梅林、认可本项目，有钱但比较低调的客户，直接购买本项目的楼王产品。
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