-----孔雀大卫城2011年营销方案 短信是本项目性价比最高、见效最快、最直效的渠道之一；根据短信转电转访转成交的比例，我们预计每月至少有2000万的短信，方可支撑今年的整体翻倍的销售量 大卫城的卖点一是规模大，社区成熟，总价低位置好；二是区域未来潜力大，有升值空间；第二点是非常重要的要素，吸引客户对区域的主动关注度，因此区域炒作应当是开发商着力牵头打造的。尤其借机京津冀一体化加速、第二机场落户、轻轨、大广开通，借力放大，是非常必要的；如果京御项目集中发力，可节省费用，多家受益。如前阶段香河万科联手香河政府进行了区域的论坛； 由于工作量大，人数多，大卫城营销会遇到种种问题，因此利用一年的工作中摸索出狠多经验化，制作标准化流程化、标准模块，包括行为、人员、岗位、流程全部标准化、细节化，这样可以有效减少工作量和工作中出现的错误，使得工作简单化 2010年项目回顾 宏观政策与市场分析 周边竞争项目分析 项目本体分析及定位 2011年营销方案 目 录 1.短信在整个项目营销中起到了非常大的作用； 2.网络的效果非常好，尤其百度的搜索排名，来电量比较大； 3.地铁效果较好，但费用较高，性价比较差； 4 .其他媒体效果相对平均； 90平米50万 90平米50万 10% 10% 8% 20% 34% 由于我们从客户分析中看到，第一次置业和考虑自住的比例较大，我们应当在项目的宜居性、配套全和未来生活前景给与进一步的深入挖掘和阐述； 长期客户主要分布在京南区域和海淀区域；推广区域建议在此区域深挖，在其他区域尝试拓展； 建议继续采用多频次集中开盘的办法，蓄客事件不要过长，保证每次量大，制造热销效果； 在媒体中，短信、网络、朋友介绍到了比较大的比例，且性价比高，建议继续沿用，并加大力度； 2010年项目回顾 宏观政策与市场分析 周边竞争项目分析 项目本体分析及定位 2011年营销方案 目 录 多手段控制房价上涨 加税、加房产税 限贷、限外 加息、加首付 从中长期来看，我们认为房地产的走势仍将受到宏观调控的打压。调控是长期的，我们应当做好随时面地调控的准备，保持一个谨慎的操盘策略； 在国家政策的调控下，房价在10月份可能出现新一轮的松动。但幅度不会太大 京津冀一体化的发展是我们看到周边房地产的发展也是必然，对周边区域限外令和人口转移、经济发展之间的矛盾一定会解决；