奥丽赛·高新区项目营销推广报告 2009－2 天启&开启 ——CONTENTS—— 一个预判2009年度市场 两种战略项目定位决策 非常推广营销企划解构 一个预判 ——2009年度市场 壹 宏观经济 在经济持续高速发展时代，房地产业也蓬勃发展，并且在07年10月达到近期发展高峰，但在2008年由于国家宏观调控和金融危机影响，房地产产业进入震荡期 受到全球经济发展变缓及美国次贷危机影响，中国经济从防止过热逐渐走向高通胀，再到今天的通缩时期，08年12月全国经济工作会议确定09年将是保增长，促发展年 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间 跟随中国整体经济环境，预计09年房地产行业还处于行业调整期 供求失衡：2004-2007年市场明显供不应求,2008年市场供求比为1.39，宁波房地产市场不景气导致商品房供应量和成交量双双下滑，商品房供大于求的趋势非常明显。 萎缩严重：2008年市场销售额同比下降了43%，行业萎缩厉害。 数据来源：宁波市统计局 PS:国际通行标准： 供销比低于1.2为景气区域（供不应求）， 1.2-1.3为平衡区域，高于1.3为积压区域（供大于求） 宁波历年商品房供求比 2008年宁波楼市回顾 08年宁波市六区商品住宅成交11996套，比07年下降15170套，是07年的44.2%，成交量遭腰斩 市场反应： 刚性需求强劲：只要合理的价格，销售情况就会良好。虽然目前市场上的观望气氛浓厚，但同时也是需求强劲。 救市政策促进：08年底的利好消息，促成了一轮需求释放，形成了刚性需求与抄底需求的双重叠加效果。 价格调整后市场反应强烈 低于市场预期价格推出 2008年市场代表反应 一、降低购房成本，促进合理消费： 住房契税减免，提高贷款额度，重新界定首次和改善性住房，购房落户,二手房市场活跃能促进一手房市场回暖 二、优化投资环境： 适当放宽对开发商的资金与土地限制。 26条新政，在现阶段最直接、有效的刺激到了刚性需求，但未来走势依然不被看好。 2008年底救市新政概略