提报单位：柏业（宁波） 提报时间：2010.9 MATERIALS 江东物流中心 营销策略报告 写字楼A 写字楼B 单身公寓 三层裙房商业 区域位置： 市行政中心 （在建） 本 案 名汇东方 新天地 天港喜悦酒店 国际会展中心 环球航运广场 世纪东方广场 荣安潘火项目 轨道一号线 四区交汇，承上启下，潜力无限。 单身公寓 总建筑面积：17500 ㎡； 套数：340套； 产品特定： 1、5.2m层高复式公寓； 2、标准层3.3m挑高设计； 3、精装入户大堂； 4、小面积、低总价； 优化建议： 精装修：两种风格（样板房），拎包入住，为业主省去装修烦恼。 科技配套：网络、中央空调、太阳能等配套为项目提高产品档次。 时尚个性 品位稳重 柏业观点： 单身公寓产品特色突出，且市场欢迎度极高，小面积、低总价、宜投资、适居住的特点，销售基本没有难点。 三层裙房商业 总建筑面积：18400 ㎡；一层5m挑高，二、三层4.5m挑高。 各类型写字楼内的商业可统归为四大类型： 裙房商业定位 一、二层：“城中城”经营方式 以品牌中、西餐饮为主，以休闲会所、金融网点、超市、文娱等为辅。服务于写字楼、公寓业主。 三层：写字楼B区引进原物资城的大小商户，结合写字楼，发展大型电子交易平台—— EMW销售系统。 Materials 物资 E-commerce 电子商务 Wholesale market 批发市场 特有的 物资销售 网络系统 EMW 销售系统 EMW 三大优势： 为商家提供一个集中销售的互联网贸易平台。 销售系统 改变了商户传统的门市经营模式，大大节省了经营成本。 集群式批发市场，形成强大的市场号召力，无形中为商户带来了潜在交易机会。 让更多的小商户通过互联网寻求潜在贸易伙伴，并且彼此沟通和达成交易。 刚才提到了与 写字楼 结合，怎么结合？ 写字楼 总建筑面积：44020㎡ 其中 A栋：21900㎡ 面积段：90㎡、150 ㎡ B栋：22120㎡ 面积段：50㎡、90 ㎡ 产品特点： 5m挑高大堂； 智能化配置； 一流物管； 我们的写字楼在市场处于什么位置？ 宁波写字楼供应分析 2000年到2003年市场供应量较少，2004年以后宁波写字楼供应逐年高速增加，截止2008年底供应量为125.12万方。 2001年至2006年，宁波写字楼市场需求逐年增长，市场需求旺盛，从2007年开始市场需求骤然减少，2008年市场成交量更减至2006年的一半，市场环境恶化严重。 供应量逐年增加，而成交量却在逐年下滑。 宁波写字楼库存分析 宁波市场在售存量共117万方，其中海曙区市场存量1万方，江北区6.4万方，江东区20万方，科技园区24.9万方，鄞州区64.7万方，鄞州区市场存量占市场总存量一半，鄞州将是宁波未来写字楼的主要供应地。 宁波市写字楼土地存量共有294.7万方，其中海曙区17.1万方，江北区16.7万方，江东区75.3万方，鄞州区185.6万方。鄞州区写字楼土地存量占宁波市区的63%，区域未来写字楼供应巨大。 未来供应量巨大，销售压力进一步突现。 科技园区 建设中 南部商务区 规划中 东部新城 三江口 核心商务区 目前宁波写字楼市场处于一个新老交替的阶段当中： 在城市建设过程中，老城区开发潜力日益枯竭，随着城市扩张，未来写字楼市场争夺战将在 东部新城板块 与 鄞州南部商务区板块 之间展开。 典型项目： 威斯汀中心、银泰国际、华联帝景、恒隆中心 典型项目 新天地、东城国际、银晨国际 典型项目： 高新科技广场、95国际广场、万特商务中心 典型项目： 中基商务大厦、商会·国贸中心、红巨大厦 宁波重点个案借鉴—— 配套： 三宝国际大厦 中信银行大厦（金隆国际） 万豪中心 银泰中心 新天地商务大厦 名汇大厦 三宝国际金融大楼 类型：写字楼,高层 项目位置：海曙药行街与灵桥路的交汇处 建筑面积：5万平方米 土地使用年限：40年 开发商：三宝建设开发集团 投资商：三宝建设开发集团、美林国际 方案设计： 美国 NBBJ 建筑师事务所、宁波建筑设计院景观设计： 台湾合契设计师事务所绿建筑顾问：EMSI 配套卖点： 1、配备7部进口高速电梯和2部货梯； 2、VAV(变风量)中央空调系统； 顶级标准的高智能化纯办公楼（1F不规划商场）。大楼规划总建筑面积近5万㎡，地下3层，地上23层，其中单层1700㎡左右，层高4.3米 具体规划：1、纯办出租型精装修写字楼，为租户提供宁波真正符合未来国际5A甲级写字楼标准的办公环境；2、打造真正的绿色生态办公，将室内外的绿色有机结合，特每两层设置空中花园，每个空中花园高约9米（可以种植高大树木）；3、配备7部进口高速电梯和2部货梯，并是宁波市第一个配有梯外呼叫系统的智能化电梯群；4、VAV(变风量)中央空调系统。 物业类别：写字楼、购物休闲中心、商铺 装修部分：公共部分精装修 物业地址：海曙三江口 毗邻乐购超市和天一广场 开 发 商：银亿房产 容 积 率：8.2 楼层状况：23层、 27层、 40层 车位：机动车位705个 用地面积：17014平米 总建面积：170000平米 单层面积：标准层面积1200平米 景观设计：德国GMP美国HBA 销售代理：银泰销代 价格：23000-28000 环球中心 配套卖点： VRA式样中央空调、品牌电梯。