相城华元路澄星路地块营销企划报告 谨呈 江苏恒达城建开发集团 UPCS 优派克思 2011.01.20 本次汇报总纲 市场分析 产品建议 基地资源分析 项目投资背景分析 排布优化建议 SWOT分析 风格优化建议 项目分析 区域住宅市场分析 项目整体营销策略 项目定价及总价值 推案计划 销售建议及执行 景观优化建议 区域商业市场分析 项目发展策略 LOGO及案名 VI设计及运用 推广运用 企划表现 客群定位 项目定位 项目定位 第一章 市场分析 项目投资背景分析 区域住宅市场分析 区域商业市场分析 项目投资背景分析 宏观政策调控分析 城市规划发展分析 2010苏州市场分析 2010区域市场分析 2011首场土拍分析 项目投资背景总结 新政分析 政策信息：首付比例、贷款利率 国家出台楼市调控“新五条”，相对于4月份的政策，作出了新的调整和细化。这向市场释放了一个信号：政府将对当前楼市作连续性的调控。 第二套50%、1.1倍利率 第三套 暂停 9.29 第一套30% 新政分析 政策信息：房产税、限购令 房产税征收试点加快推进，并将逐步扩大至全国，物业持有成本随之增加。苏州版限购令日前亦出炉，居民家庭在市区只能新购一套住房。 2011 11.3 新政分析 政策信息：央行加息、利率上浮 央行三年来首次加息， 11月起房贷7折利率全面取消折。首付比例的提高和利率上浮，投资型需求的收益率将有所减少，在抵御通胀的同时也在一定程度上遏制了房价过快上涨。 10.20 11.1 9.29新政后，各地纷纷跟进出台限购政策 房产政策 苏州政府颁发相关政策调控市场秩序，维护房地产市场的稳定发展 苏州政策 严厉的调控政策必定造就住宅市场更长的调整周期，但是政策对苏州市场的影响比较小 房产政策影响 新政的出台肯定会对市场产生一定的抑制作用，新政主要是对二套、三套进行限制，包括即日起每户家庭限购一套房，受这些政策影响最大的还是投资性购房者。但对于自住性购房者相对影响不会那么明显。 新政造成的心理影响大于成交影响 “限购令”其实不能从根本上解决问题 其实限购令是不能从根本上解决问题的，限制购买，这本来是在房源紧缺的时候应该采取的措施，但是目前的情况根本不是这样，所以国家这样的做法应该是“治标不治本”的，只能够在短时间内解决问题。 “限购令”主要打击 投资客 “限购” 主要打击到了实力雄厚的投资客。一些实力雄厚的投资客本来想多囤些房子，但是现在被政策强制限制住了，这对他们来说影响是非常大的。新政的条款在打压投资的同时也打压到了很大一部分的刚需和改善型购房者，但这只是非常时期的非常手段。 由于“国十条”后，整体房价还没有真正的下来，国家主要目的还没有达到，所以肯定会出台更加严厉的政策。由于二次调控比较严格，部分开发商将会受到影响，如果说“国十条”是在打击投机性购房的话，那二次调控更加关注的就是房价。 政府的调控政策在意料之中