浙江保利萧山074号地块 营销报告 杭州及销售市场 市场回顾 杭州细则出台后，部分刚需择机入市，略为带动成交上扬，在五月达到近期成交最高点； 随着成交的走高，部分开盘一再后推的项目也逐渐公开销售；在市场供应迅速扩张，以及中央坚持调控不动摇的方向下，市场再度陷入观望，成交低迷； 全市的成交基本依靠刚需拉动。 在当前的政策以及市场条件下，楼市低迷，成交量萎缩，主要依托刚需拉动市场。 1 杭州市场 2 萧山市场 2011年萧山市场主要项目成交走势 杭州细则出台后，萧山市场受影响明显，主要在售项目成交低迷，下半年随着政策的进一步加剧，个盘成交再次走低。 除了年初个案项目赶在杭州城市细则前强签客户外，基本成交数据都不理想； 下半年以来，主要在售项目月均成交基本在10套左右，甚至更不理想。 整体宏观市场成交低迷，刚需成为市场主导； 萧山楼市受重创，成交惨淡，无明显改善趋势。 ——在这样的市场条件下，我们今年要实现8亿的销售业绩 问题1： 问题2： 在目前限购、限贷，刚需主导的背景下，我们的客户到底在哪里？ 在我们找到客户后，我们应该怎么做？ 客户分析 第一部分 在目前限购、限贷，我们的客户到底是谁？ 究竟我们的可会是谁？他们在哪里？ 1 客户分析 ——针对这个问题，我们进行了梳理，从以下几个方面来论证 方向1：目前市场上的购房客户是谁？ 方向2：目前居住在萧山市区客户他们还有没有换房的可能？ 方向3：除了城区客户，是否还能拓展萧山传统的外围乡镇客户？ 方向1：目前市场上的购房客户是谁？ 方式：我们将从周边项目来进行综合分析。 1 客户分析 周边项目客户分析 德圣·博奥城 现代欧式高层公寓 均价：23000元/平方米 在售去化：45% 绿都·湖滨花园（三期） 高层公寓、排屋 均价：21000元/平方米 在售去化：平层44%，跃层：10% 顺发·堤香 法式排屋、ARTDECO高层 均价：20800元/平方米 在售去化：40% 本案周边主要在售有德圣·博奥城，绿都·湖滨花园（三期）和顺发·堤香三个楼盘，从目前他们的在售与未来的推量来看，会与本案的销售形成竞争。