赛虹桥项目全程营销策划报告 谨呈： 南京凤凰置业有限公司 市场环境分析 本次汇报总纲 产品发展建议 基地资源分析 项目定位总结 项目分析及市场定位 项目SWOT分析 目标客群定位 项目传播策略 低密度产品环境分析 南京城市概况分析 住宅市场竞争环境分析 建筑风格建议 户型设计建议 景观设计建议 项目核心概念提炼 广告创意表现 项目产品定位 交付标准建议 总平规划策略 核心抗性化解建议 配套建议 南京城市概况分析 城市概况总结 房地产发展背景 城市经济基础为城市的房地产发展提供支撑，城市扩展加速，整体房地产市场进入理性发展阶段 （1）城市经济基础雄厚，具备快速发展和扩展的经济基础； （2）规划建设投资持续，城市改造力度不减，同时房地产投资保持合理的规划建设投资比率，城市房地产开发环境良好； （3）人民生活水平提高，人均可支配收入持续增长，但目前城市消费还略为保守（人均可支配收入的增长略高于人均消费支出的增长），改善性置业消费要加强引导； （4）居民消费指数和购房消费指数稳定，造就了南京市区房地产开发的持续稳步发展； （5）城市住房刚性需求基本满足（2007年人均建筑面积达31.5平米/人），开始向改善型置业消费为主的小康城市转变； （6）城市化率达到89%，城市的房地产发展处于稳步发展阶段； （7）城市化进程加快，一城三区的发展规划基本完成，城市房地产发展持续热点 宏观城市背景特征 总体的市场研判 南京整体房地产市场环境良好，具备经济和人口导入的支撑，改善型居住需求增加，具有稀缺资源的城区住宅项目未来将非常珍贵 总体的市场研判 ——南京房地产市场发展具备强大经济基础支撑，城市的辐射能力增强、整体经济活跃使得城市吸纳力提升的同时购房客群面拓宽； ——城市消费指数和房价消费指数的合理性，真实反映了城市房地产市场发展的良好环境； ——城市扩展加快的同时，主城土地资源的稀缺性加剧，改善型置业需求的加大，主城住宅项目尤其是主城低密度住宅项目尤显珍贵 住宅需求特征 郊区化的发展特征明显，长期以来城北和城南区域长期为市场所忽视 城市发展方向研判 （1）河西、仙林作为有强大政府背景支持的区域，在经历持续热点的开发后，目前可供开发的土地资源有限，区域的价值提前透支； （2）江宁作为拥有大量产业支撑的南部新区，目前区域内的热点开发区域土地出让价格开始彪升，主要受远离主城的因素影响，区域的价值尚未完全透支，但交通环境和心理距离的拉近需要一定的市场培育期； （3）江北的开发持续多年，主要受一江之隔的时间距离使得区域的市场价值长久以来为市场低估，近期随着多条交通路线的确立和规划建设，区域的市场价值提升明显，但交通环境和心理距离的拉近需要相当长的市场培育； （4）城南作为南京的老城区，棚户区的拆迁改造长久以来阻碍了区域的房地产发展，区域内的商品房供给一直处于较低的水平，且多数为小规模的开发难于作出高品质的产品，正是由于开发的不足导致区域价值尚未完全释放，同时配套交通环境的优势使得区域的房地产市场存在一定的空间； （5）城北作为老的工业化工基地，区域的市场形象不高，市场供应量不大且多以中低档的住宅产品开发为主，商品房的销价格一直处于主城区域的较低水平，随着城市的迅速扩张，本区域成为主城核心区域的一部分，近期政府出台一系列政策又是重点改造和规划此区域，区域的想象空间较大（近期城北迈高桥周边区域的热销且价格提升较大）造就了近期的热销，区域内环境的改善、交通环境的提示使得区域被开发项目的市场空间拓宽 城市发展现状