写在营销之前…… 我们面对每一个新项目的时候，只应有两个问题：我们做了这个项目能为这座城市（区域）带来什么？这个项目能为我们带来什么？ “渔农村”虽然在界河之边，市区一陲，好像距离深圳主流置业的视野很远。但它太独特，所以我们第一次认识这个项目的时候，给出的定义词就是“旧城改造”、“门户”、“地标”、“外销”。 “渔农村”变成了“金地名津”，但这些定义词犹如DNA一样传承。“中国第一爆”的声响震动中外。外销式微的时代，金海湾的成名之役数年后金地又重出江湖。金地名津应该有所作为。 所以对这两个命题，金地名津的使命与生俱来：打造深圳城中村改造先锋样板；重塑金地境外品牌；以门户之名，成就地标之作。 《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce 海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789 报告提纲 房地产宏观市场分析 项目区域市场分析 项目竞争态势分析 市场展望与竞争 产品定位分析 占位与突破 定价策略 营销策略 【深圳2006年前三季市场回顾】 §2006年前三季度供需均大幅下滑； §供给收缩幅度比销售收缩幅度更大； §供求比例0.9，仍呈现卖方市场的紧张关系。 №1 供需关系分析 房地产宏观市场分析 【深圳2006年前三季市场回顾】 §开发建设指标整体下降特征明显，商品房新开工面积更是锐减三成，预示未来新增供给有可能下降； №2 存量分析 §住宅批准预售面积与空置面积出现超过两成的下降幅度，市场存量逐渐得到消化,供需将出现持续紧张。 房地产宏观市场分析 【深圳2006年前三季市场回顾】 №3 成交均价分析 § 2006年前三季深圳住宅成交均价一路攀升，达到8952元/㎡，较去年同比上涨19.66%，8月突破万元创出历史新高后小幅回落，保持高位运行态势； § 前三季度均价环比增长率则跌宕起伏，5月达到峰值后，增长加速度开始递减。9月跌到近期谷底，以稳定房价为目标的深圳房地产宏观调控，成效初现； § 考虑到深圳购房需求的刚性特征，预计未来房价下跌可能性较小，但房价的增长幅度将会越来越缓，环比增长率曲线将呈现线形递减的趋势。 房地产宏观市场分析 § 深圳均价结构发生细微变化。 06年1-9月深圳市场以4000-8000元/㎡住宅为主，销售面积占56.74%.。其中4000-6000元/ ㎡销售面积占29.77%，同比下降了33% ；1万元/ ㎡以上的销售面积达25.17%。同比上升了25%。 § 价格结构趋向高价区间。价格攀升，致使1万元以上高端住宅比重增加。宏观调控限制豪宅物业的供应，物业稀缺反而刺激其价格上升。 【深圳2006年前三季市场回顾】 №4 价格结构分析 房地产宏观市场分析