深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路深圳发展银行大厦13层邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800传真：（+86 755）2216 2900 【世联楼市新评】之四十二 占高铁时代中原汉口新门户；6月，深圳万科签约威培斯酒店管理集团管理旗下万科中心酒店项目，预计 于2011年内开业；同期，深圳万科还与第六感度假酒店集团签约管理大甲岛酒店。大甲岛第六感酒店预 计于2012年内投入运营；10月，杭州万科首次登陆上海秋季房展会，并带去了华东地区最大的五星级全 套房度假酒店——白鹭湾君澜度假酒店；11月6日，武汉万科与世界500强新加坡星狮集团旗下的辉盛国 际签约，正式在其开发建设的金域蓝湾项目引入MODENA高档酒店。世联研究认为2010年万科在酒店领域 的表现为其进军商业地产开了一个好头，由于酒店对片区的辐射能力强，对提高住宅的附加值具有无可替 代的功能，在未来一段时间里，酒店很可能成为万科在商业地产领域的主要角色。 万科写字楼走特色开发路线。从2010年万科面世的写字楼的来看，其有别于大家对写字楼一贯的印 象，万科写字楼更加注重工作环境的营造，更加注重环保和人性化氛围，特色化的运营模式使得其稀缺价 值明显。例如：在售的万科五号公社全部是LOFT产品，层高高达5.7米，此外，还配有中庭、花园、露 台的设计，打造CBD浓郁现代风格的景观地表，更显珍贵的在于它是北京新CBD区域内唯一的独栋形式办 公楼；另外最近面市的上海万科VMO写字楼项目由独栋别墅办公、双拼别墅办公、多层标准办公三种产品 组成，以创造“生态办公”、“绿色办公”的新环境为目标，使其在土地资源稀缺的上海彰显出特色。但是 从2010年万科进军商业地产的动作来看，写字楼相比城市综合体、购物中心和酒店等所占的分量相对较 小，在未来的一段时间内，单纯的写字楼打造可能不会是万科商业地产领域的重点。 除了城市综合体、购物中心、写字楼和酒店之外，万科住宅片区的商业配套同样是其商业物业的一个 重要组成部分；之前万科的商业配套是交给其他地产公司去经营，但其商业配套经营与住宅的深入配合方 面有所欠缺；世联研究认为确定进军商业地产之后，万科将会更大程度的参与商业配套的运营。 2011年万科提速商业布局 放大住宅片区附加值 从2010年万科在商业地产领域的表现和拿地的情况来看，2011年万科将会继续延续其进军商业地产 领域稳健而高效的步伐，促进万科由粗放型增长阶段向精细化升级阶段的转型。 2011年万科商业物业将以提升产品价值和给住宅带来更多的附加值为目标，尽量满足房屋价值需求的 更高层次，即除安全性和生理性需求以外的功能性需求，情感性需求和价值需求；万科将进一步加强对办 公楼、购物中心、酒店和住宅商业配套等的规划，实现其片区辐射功能，并满足客户照顾老人、培养孩子、 工作环境、体现品位、社交娱乐以及彰显身份等更高层次的需求；从万科对客户的细分市场来看，万科商 业地产将更加注重职业新锐家庭、望子成龙家庭，幸福晚年家庭和成功家庭等支付能力较强家庭的需求， 根据对这些家庭生活和工作等方面需求的分析和掌握，规划商业物业以满足其实际需求，进而放大其住宅 片区的附加值，促进城市花园、城市新城、四季花城、金色家园和自然人文等系列住宅产品的升级，最终 放大万科的品牌效应。例如：万科深圳公司所提出的“蝴蝶模式”或将在2011年大放异彩，即打造“3W 万维社区”，包含“社区级商业＋区域级商业＋城市级商业”组合的无缝商业配套享受。 2011年万科将继续巩固其在北京、上海、深圳等一线城市所取得的商业地产成果以外，还将加速往二 三线城市布局，即加强核心城市的辐射作用，同时坚持一线城市向二三线城市挺进的扩张路线。上海、北 京和深圳等一线城市，万科已有商业项目在售，并取得了可喜的成绩，或者在2011年将启动或者发售， 例如上海的七宝地块项目，北京的长阳项目和昌平区回龙观村旧村改造项目，深圳的爱联新老西城中村改 造项目和盐田沙头角中心区项目等，万科2011年很有可能涉足广州和杭州的商业地产领域，但由于一线 城市的出让土地相对有限，万科采取收购、合作和商业配套等方式涉足的概率更大；同时万科也将加速二 三线城市布局，包括已有的苏州万科国际广场，明年很可能出售或开工的东莞长安综合体项目、福州的上 海东新村危旧房改造商业综合体项目、北江滨商务中心的B8、B10地块商业综合体项目、宁波的镇海新城 绿核北部地块城市综合体项目、武汉的洪山区长江村13、16、17、18号地块城市综合体项目、西安的国 际会展产业园项目等等，再加上大规模的住宅商业配套，万科在二三线城市的商业地产将实现规模化的增 深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路深圳发展银行大厦13层邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800传真：（+86 755）2216 2900 【世联楼市新评】之四十二 长。世联研究认为，随着万科商业地产从一线城市向二三线甚至四线城市不断的深入，以及万科在商业地 产领域的不断成熟，万科可能会选择持有更多的商业物业，形成独特的万科模式，更好的实现万科住宅精 细化升级以及万科品牌可持续发展和升华。 【撰写 世联地产市场研究部】