万科情景洋房研究 策划研究中心 2010年10月 客户需求的变化 对多层住宅设计的提升 楼层更低，由“4+1”层变为“3+1”层 采用错层设计，功能分区更加合理 增加了情景房、花园入户的设计，一、二层设置地下室 1邻里单元理念：组团内相邻的单元和层层退台形式形成多层次的邻里空间 2花园理念：每户都拥有私家花园或露台 3情景房理念：提供多功能使用空间 层层退台，户户带花园或露台 独创式的横厅设计 每层各异的户型设计 多样化的入户方式 首层设置多功能“情景房” 首层和二层带有地下室 1实现个性化空间的突破 5相对别墅类物业，可以消化更多建筑面积而不影响档次 4退台设计，使立面造型更加丰富 3改变封闭式社区关系，使邻里关系更融洽 2具有别墅类物业的生活品质，性价比极高 1退台设计使中间楼层减少部分功能区 4横厅设计在通风对流上有所欠缺 3露台花园的设计带来了上下层的住户之间的干扰 2与多层住宅相比密度较大 案例篇天津万科水晶城 占地面积：50.75万平方米 建筑面积：38.41万平方米 建筑类型：联排别墅、情景洋房、多层公寓、小高层 容积率：0.8 深圳万科城 占地面积：397883.5平方米 建筑面积：437670平方米 建筑类型：情景洋房、联排别墅、小高层 容积率：1 东莞万科城市高尔夫花园 占地面积：12.34万平方米 建筑面积：18.4万平方米 建筑类型：情景洋房、小高层、高层 容积率：1.49 深圳万科第五园 占地面积：22万平方米 建筑面积：25万平方米 建筑类型：情景洋房、庭院别墅、多层 容积率：1 覆盖率：小于28% 广州万科蓝山 占地面积：8.2万平方米 建筑面积：15万平方米 建筑类型：情景House、小高层 容积率：1.82 户型设计 细部分析 技术分析 营销分析 案例分析 技术分析 总体规划 【天津万科水晶城】 会所 情景洋房作为该项目的主要产品类型，且为次高端产品，在考虑将Townhouse占据最好景观资源后，将情景洋房设置在小区核心位置，充分利用三大景观轴线提高产品品质。 T.H. 卫津河 1. 规划结构 结合主入口、卫津河，以会所为中心设计了三条空间轴线 2.组团特色 西北组团景观资源最好，T.H.临卫津河而设，临着线性景观带设置南北向的情景洋房。 东北组团以东入口为主要景观点，设有绿化广场，结合景观轴线设置T.H. ，北侧规划为情景洋房。 南面组团考虑东面、南面主干道的影响，沿路设置学校和多层住宅，往西设置小高层，充分利用卫津河的景观，将情景洋房围合在中间。