番禺石楼保利1、2地块广东中原地产2008年3月14日 第一部分区域客户分析 1、客户定位 2、产品的选择 3、推广方式 本轮讨论的重点： 石楼镇位于莲花山侧，是番禺重点侨乡及加工业重镇，2010年亚运村建设同时启动广州新城。 总人口12万人，常住人口6.47万、外来人口3.64万，侨胞3万多人；至2010年镇域人口19万人；2020年镇域人口24万 侨乡、加工业重镇的石楼 石楼的主要交通配套 京珠高速 南沙港快速 隧道仑头－大学城 2006年7月竣工 隧道生物岛－大学城 2009年初通车 隧道大学城－洛溪岛 新造码头 地铁4号线 15分钟距离 地铁5元 新造谷围新村 本项目 在区域内，主要的交通枢纽包括：地铁4号线、水路港澳交通、京珠高速、南沙快线、市莲路，未来10、12、3号延长线开通市桥、顺德到石楼线路，但有关消息称2010年计划开通1—8号线、2008年下半年黄埔珠江大桥开通同时取消了新造、化龙、石楼往黄埔码头的水上交通、大学城三条连接隧道。 地铁3号线 地铁10、12及3号线延长线 由于交通线路尚未完善，因此客户连通区域基本围绕在地铁4号线范围。 7元 7元 天河商务区 35座写字楼 东风路商务区 12座写字楼 石基镇 8元 7元 7元 珠江新城CBD 16座写字楼 客村商务区 7座写字楼 琶洲商务区 2座写字楼 石楼接外交通费用 地铁4号线覆盖珠江新城、天河商务区范围 客户消费心理 本项目 京珠高速 南沙港快速 隧道仑头－大学城 2006年7月竣工 隧道生物岛－大学城 2009年初通车 隧道大学城－洛溪岛 新造码头 地铁4号线 15分钟距离 5分钟距离 10分钟距离 地铁5元 广州雅居乐，成交40套 谷围新村，成交100套 在项目组调查的过程中发现，大学城教师居住轨迹可以分布为： 新造谷围新村：约100户 广州雅居乐：约40户 自在城市：约10户 2007年初，地铁4号线开通； 2006年仑头隧道开通，洛溪隧道2009年开通，将加快大学城到华南板块的路程距离、新造隧道开通时间尚未确定； 自在城市，成交10套 珠江御景湾 大学城教师限价房、华南板块仍有供应及交通因素导致回城影响 大学城教师群体是周边项目均瞄准的中高消费群体，2008年1月关于教师可能推出限价房问题及交通因素导致部分回流市区或洛溪一带也成为不可忽视的截流因素。 新造谷围新村