济南高新区牛旺庄项目定位及物业建议
谨呈：山工房地产开发有限公司
报告思路
目标界定
问题界定
项目定位
物业建议
本体分析
大势分析
开发节奏
目标界定目标
本项目的开发目标——
我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向
在新一轮国家房地产调控政策之下，规避企业风险，追求企业长期稳健发展
通过本项目打造，树立企业在济南市场品牌
客户的目标实质上是项目的宏观愿景
现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态的变化的
企业
目标
项目背景及约束条件是我们研究考虑的重要因素
开发商在当地有一定的知名度，开发强度处于上升期
开发商背景
项目条件本体
对项目自身的审视——
城市规划
经过2009年的快速发展，贤文片区配套设施逐步完善，房地产市场已基本成熟
贤文片区以工业南路为中轴，是高新区生活居住集聚区（CLD）和商业、商务办公区（CBD），是高新区发展的核心区域，国际会展中心、齐鲁软件园、高新区管委会均在区域内；
经过近几年的快速发展，该区域配套逐步完善，居住氛围已经形成
城市东部是济南城市发展最快的方向，资源投入多，政策更加倾斜，消费者也将更加注重这一方向
目前济南已经形成六大住宅板块布局，伴随着东部发展的强劲势头，大东部区域已经成为全市的置业关注热点
北部片区：
区域城市意向较差，认知度低，城市配套及交通正在不断地完善中
西部片区：
城市的旧城区，配套设施较为齐全，但城市意向较差
西南群山片区：
拥有良好的自然山体资源，成为千佛山的蔓延区域，但城市面貌较差
文教片区：
依托人文教育的氛围及配套，城市交通及配套方便，城市属性明显，区域认知度高，区域供应逐渐减少
千佛山片区：
济南环境最优越的区域，成为济南高档住宅的聚集区，受济南“南控”的影响，将成为城市绝版豪宅区
东部片区：
城市发展的主要方向，伴随着众多城市资源的汇集，成为发展的热点区域
区域发展
地块南北侧为社区道路，周边居住氛围较浓
东南面：中齐未来城。高层住宅，住宅已基本售完
西面：牛旺庄旧村改造安置房。已入住
北面：牛旺庄。小区规模较大，居住氛围较浓厚
东面：市中科技燃料有限公司
西南面：目前为空地。2010年济南土地供应计划中的牛旺庄旧居改造4-1地块
地块四至