东星熙城三组团 定位及物业发展建议2
项目本体条件 项目开发目标
常德房地产市场现状 竞品市场研究
常德市居民收入及消费水平 东星熙城成交客户情况 区域内潜在客户情况
项目整体发展战略 住宅发展建议 公寓发展建议 开发顺序建议24
本体条件与开发目标
市场研究
客户研究
项目整体发展策略与功能定位第1篇： 项目本体研究
项目本体条件 项目开发目标4
项目区位
项目位于常德市常德大道与芙蓉路交汇处，紧邻城市主干道芙蓉路，通达性好；是50万㎡东星家居广场项目的一部分； 地块位于西城主要发展核心，位于新烟厂商圈中心位置，升值潜力较大； 项目西侧与火车站相邻，距离市中心约20分钟车程，与城区发展核心区域联系较为紧密； 项目南面紧邻新烟厂，东面西面和背面紧邻拆迁待建区域和成熟大市场，购房需求较大且集中
本项目位于西城烟厂新区，道路通达性较好，周边拆迁待建区域面积较大项目整体概况及开发进程
本项目属于东星家居广场及东星熙城配套区，目前东星家居广场已开业，东星熙城即将进入尾盘阶段
东星家居广场，总规模50万平米，其中35万方家居市场，未来人流量充足； 目前东星家居广场已经开业，项目整体知名度较好，人流量正逐步增加； 住宅一二组团在售，预计2016年底进入尾盘阶段
三组团
东星家居广场已开业
在售地块内无地上物，属空地状态，周边道路、拆迁等工程较多
项目四至： 北：项目内部道路 西：临家居广场 南：临东星熙城 东：临芙蓉路
地块现状
地块现状： 已拆迁完成，属空地状态南三环已建成通车，冯庄路年底通车，未来交通便利，目前区域公共交通线路较少
项目周边公交线路较少,可直达火车站,步行街等
本项目北面紧临在建高铁，东面紧邻芙蓉路为市主干路，道路情况较好，目前未建设完成； 东面临常德大道，道路宽敞，车况较好
交通环境
14路车：东星家居广场——水星楼商业广场 32路车（规划延长中）：阳光花城--交警一大队 48路车（规划延长中）：柳叶湖站--东星家居广场 H16路车：高职院--柳叶湖 H2路车：公交总站--德山公交站商贸业大量聚集，呈现典型的“城中村”特点，周边生活配套设施缺乏，城市面貌不佳
周边环境
物流公司
兴隆装饰城
火车站商圈 汽配城、水果市场
汽配城
湘雅医院（待建）
万达广场本项目前期设计由商业与小户型组成，其中小户型建筑面积约3.7万平米，商业约0.4万平米
地块指标
占地面积：12176.9平米 容积率：3.3（一期容积率为3.0） 小户型建筑面积：36521.12平米 小户型商业建筑面积：3620.28平米
项目指标
原规划建筑面积容积率3.3高于3.0，三组团总建筑面积不得高于36530.7㎡项目属性界定
城市发展新区房地产大盘开发中的 以小规模住宅及商业配套为主的 单一性地产项目完善东星家居广场整体功能配套 开发收益最大化
一期总容积率为3.0，容积率已确定 区域居住密度低，商业氛围待培育，短期内难以改变 地块面积较小，对建筑形态和体量有所约束
项目目标
现状与约束条件项目核心问题
1.在容积率和地块面积等限制下，三组团如何进行功能分区，使其适应市场需求 ？
2. 如何确定户型面积配比，使其达到销售收益最大化？第2篇： 市场研究
常德市场 竞品分析142011年——2015年常德(市城区）近五年供销价持续走高，房价在三线城市属于中高水平
常德市场常德市场供销比逐年加大，库存逐年递增，竞争越来越激烈！但是，市场从来不缺乏明星项目，大品牌开发商销售一直火爆
常德市场常德市场
常德市供应及销售主流产品为，库存逐年递增，120㎡-130㎡的三房！70㎡-100㎡户型销售相对较差，市场需求大户型！70㎡以下的小户型去化较为平稳常德市小户型公寓类项目2014年前主要集中在武陵大道及洞庭大道两厢，市主城中心区，业主按居家、办公、经营性用途自行安排，通过对小户型项目的调查，用于出租的小户型普遍租金位于2000元/月左右
常德市场竞争分析
综合项目区位、资源条件、客户关注点、销售价格及目前待售体量，对本项目竞争板块划分如下：
核心竞争板块： 城西板块 重点竞争板块： 火车站板块 潜在竞争板块 白马湖板块
武陵区在售与待售项目主要集中在老城区外板块，客户分流大
本项目
城西板块
火车站板块
白马湖板块
本项目主要竞品板块分析沿主干道同品质竞品分析
芙蓉路
常德大道
东星?熙城
紫菱路
星河城
双子国际
金凌花园
白马青秀
天润尚城
白马大院
公园华府
芙蓉国际公馆
常德大道—芙蓉路： 金凌花园：84-106m2少量高层，均价4680元/m2； 白马青秀：87-235m2高层洋房，均价4563元/m2 天润尚城：82-123m2特价扫尾，均价4480-5568元/m2 芙蓉国际公馆：107-118m2高层洋房，均价4650元/m2
常德大道主干道沿路： 星河城：91-1032高层洋房，均价4500元/㎡ 双子国际： 64-74㎡公寓，均价4598元/㎡ 公园华府：95-145m2洋房，均价5100元/m2 君华御庭：83-135㎡洋房均价5726元/m2
皂果路
北金城
君华御庭
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