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核心问题二：
五年后的三期价值几许？
核心问题三：
项目三期产品在既有的条件下如何优化补强
思考逻辑
项目分析
市场分析
项目潜在价值挖掘
一、二期项目形象对项目的三期价值的影响
项目价值被低估
对项目三期价值重新梳理
重新定义项目价值
通过对市场分析找出项目最大化价值点
寻找项目形象基础
项目定位
梳理项目竞争优势
定位基调
价格推导
以竞争导向及投资回报为基础进行项目定位
价格定位
产品补强
梳理同档次楼盘价值基础
定义产品补强因子
客户定位
确定客户边界
项目客源定位
项目形象问题
项目价值及产品补强问题
第一篇
项目
分析
项目初识
项目初识
第六篇
产品
补强御翠园
全装修别墅项目
选取理由：
全装修别墅产品
0.35的容积率独栋
对标项目
御翠园
基本参数：
本项目容积率为0.35的16万平方米别墅社区；分七期开发
单套房型：
独栋总套数88套
目前主力面积为291-320
花园面积400-1000
地下室（送）
送全装修
开发商：和联房产开发有限公司（和记黄埔地产有限公司下属公司）
物业管理：和记黄浦 物业费：7元/平方米/月
对标项目
基础信息
御翠园总建筑面积为16万平方米，首期仅有42套别墅。它采用独特的北美风格，每幢的面积为256平方米至455 平方米。
成交均价：86000元/平方米
总价范围：2400-2800万
租金8000-12000美元/月
对标项目
产品亮点1-建筑风格
北美风格-体现了厚重的品质感及别墅产品的尊贵感
对标项目
产品亮点2-建筑材质
北美轻钢结构设计，提高使用面积，具有抗地震、隔音、保温、散热效果
对标项目
产品亮点3-智能家居系统（1）
设有“I-Home”彩色影像对讲机、门磁制、破玻璃探测器、红外线探测器、烟雾感应器、热度探测器、煤气泄露器。对标项目
产品亮点3-智能家居系统（2）
空调、新风、除尘器系统的设置
卧室
客厅
对标项目
产品亮点4-前后花园设计
开放式前园，所占面积较小
封闭的大面积后花园
对标项目
产品亮点5-卧室全套房设计
对标项目
产品亮点5-卧室全套房设计
对标项目
产品亮点6-户户阳台设计
对标项目
产品亮点5-
7大主题园林设计
对标项目
产品亮点8-室内装修配套-卫生间
美国高级浴具（赠送）
对标项目
产品亮点9-室内装修配套-厨房
德国高级厨具（赠送）
对标项目
产品亮点10-电梯设计
每户都设电梯
对标项目
产品亮点11-客厅跳高
客厅跳高7米
对标项目
产品亮点12-车库
双车库设计
层高2.3米
对标项目
产品亮点13-园区小品
对标项目
产品亮点14-室内设计表现一二
对标项目
20000平方米的大型全能尊贵会所，配套齐全（在建中）产品亮点15
对标项目
境内客占8成左右，其中江浙客占六成之多，以温州商人为主力
由于温州商人其购房动机具有双重性（主要看中地段及开发商品牌），因此很难判断其投资或自住比例
其余的少数客户中投资和自住比例相当
客户特征
数据来源：华泉（安场置业顾问）对标项目
御翠园特点总结
稀缺的市中心独栋别墅社区
开发商及物业品牌
建筑风格及采用的材质仅显质感和使用性
小区7大主题园林设计
前后花园设计及高绿化率
房型实用之舒适型
送全装修（厨房和卫生间的细心装修和其他功能区的简单装修）
地热系统
智能系统（室内各种智能家居系统）
大型全能会所配套对标项目
项目产品优化方向：
建筑立面
园林景观及建筑小品
庭院景观
精装修
智能系统
会所配套
注：项目地段、开发商、物业品牌及房型已经固定
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
