www.m448 www.m448 www.m448 www.m448 www.m448 目标之上，认识市场 【目标关系问题核心策略】 PART1 市场篇 御城 www.m448 核心目标 实现9000元/平米以上的住宅单价 成为无锡豪宅的新标杆 www.m448 认知一：项目与城市的关系 www.m448 外来人口大量迁入，使得无锡常住人口总量面临大幅度增长，2005－2010年常住人口将呈现快速增长期，预计2010年常住人口将达到672万规模； 06年无锡城市居民人均可支配收入为13588元，仅次于上海明显高于苏州。 无锡06年人口与收入状况 www.m448 无锡04－06年人均GDP 与全国GDP每年8%的比较来看，无锡的经济总量增长速度远超全国水平，并且随着与无锡进一步参与全球合作分工，高新技术的经济贡献比例将增大，届时也意味着人均GDP将迎来又一轮快速发展阶段。 www.m448 房地产市场整体状况： 06年无锡商品房开发投资完成202.07亿元，同比上涨22.26%。房地产施工面积1611.38平方米，其中住宅施工面积1205.51万平方米，同比增长28.24%和24.19%。 www.m448 商品房供需状况： 市场整体供需比例为1.17:1左右，供应略大于需求； 市场平稳，供需比几乎无较大变化，供应量与销售量自2004年后无较大变化； 06年无锡整体商品房市场需求旺盛，消费能力逐渐提高，但是受国家宏观政策的影响，市场供应量逐渐放缓，进入理性调整阶段。 www.m448 无锡房地产发展在04年进入迅速发展阶段时即受到宏观调控的影响，需求被大量扼制，致使量价均无较大增幅，06年后需求有望逐渐释放； 从06年整体价格与05年比较，上涨幅度仅为5.7%，市场价格逐渐理性发展，调控政策明显，市场呈现刚性需求。 www.m448