思源保利城项目组 【保利城】营销策略报告 报告大纲 1、政策分析 2、市场鸟瞰 3、定位推导 4、营销策略 5、营销攻略 保利城于成都 成都居住可以向北，引领成都人回家的方向 保利城于城北 城北人居改善的重要布局，中央居住区的建立 保利城于公司 奠定保利地产城北第一品牌的市场定位；为公司贡献强有力的现金流 第一品牌，现金为王！ 保利宏图成都，保利城使命命 Part1,政策分析 政策现状 在新国八条后，国家从各个方面共同推进抑制房地产的政策，楼市调控现在已经常规化、体系化 通过目前限购、限贷的执行力度，未来国家调控执行力度可能会更加趋于严谨，限购第二波会冲向郊县区域 新国八条颁布后出现巨幅下滑，新政影响逐渐加深。持续在低位运行。预计这种下行趋势还将持续 上半年6次上调银行存款准备金率，货币政策持续收紧 11年3次加息不断影响成都楼市 国八条实施，成都主城区严格实施限购政策 银行信贷政策持续收紧，开发商贷款和购房贷款难度加大 从资金回笼、降低风险、实现项目高性价比的角度出发—— 为实现产品的更好走量，我们通过户型调整，由原来的首改类产品调整为首置产品，客户群直指市场上受政策影响最小的刚需客户，更大程度保证项目去化 产品通过高性价比路线，在市场低谷时期保持话语权，在前期保证销量，有效地树立品牌知名度 有效选择银行，尽可能加快回款速度。通过刺激性价格策略，有效保证一次性客户 政策环境对保利城的启示： 关键词： 转变策略 性价比路线 回款速度 Part2, 市场鸟瞰 竞品2011年(上半年）成交走势 大丰板块受专业市场搬迁利好意向，2011年大丰板块上半年合计成交4776套，大丰项目整体月均去化为796套； 个案里面，区域里面的润禾花园与博雅新城销售最好，月均去化均在100套以上，而北欧知识城月均去化虽然不高，但是基本上开盘即售罄； 198板块今年上半年总成交量约907套，依旧保持去年良好的态势，月均去化近130套； 大丰板块2011年上半年中70-90成交量最大，年去化超过3000套，月均去化超过420套，其次为91-100、101-120去化1600多套，月去化230套； 套二产品作为刚需产品在区域去化情况最佳；套三产品面积多控制在90-110，且供应、去化较少，110-130面积段主要面临198的内部竞争，大丰板块内供应较少；套四产品大丰板块基本忽略，198有部分供应 2011年1-7月分产品线去化情况