无锡百乐时代广场营销提案 博思堂地产综合服务股份有限公司 2011年11月 住宅篇 观 一、市场分析 市场分析目录 整体宏观经济环境不容乐观 ，货币政策继续从紧，12年房地产不确定性增加 欧洲债务危机愈演愈烈 宏观经济 政策调控 2010年4.15调控后，2010年5月-2011年6月全国百城房屋价格持续上扬，政策加码势在必行。 7月12日国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施。 楼市继续释放深度调整信号 10月14日开始，全国各地银行提高个人房贷利率，对首套房实行较基准利率上浮5%-10%。信贷紧缩，购房成本增加。 房产市场运行 在经历了火爆的10年市场后，进入11年，在政策调控下，成交量迅速缩水，保持低位运行，市场供大于求，库存积压明显，楼市形势不容乐观； 市场下行压力持续增大，积压库存严重 从成交价格来看，近期价格出现回落，在市场低迷下，开发商纷纷选择以价换量，预计无锡商品房市场均价还会有所下滑。 惠山区楼市运行 惠山区楼市作为无锡房产活跃区有较大上升空间 从无锡各区成交量来看，惠山区以55.45万方位列全市第三，市场活跃度高，需求量大； 从片区价格来看，惠山区价格属于城市低洼地带，结合城市规划发展及市场需求来看，后市有很大发展潜力； 板块供应 区域市场供应充足，未来供应量体将达179万方，市场竞争激烈，我们需要突破竞争 洋溪绿园（10万方） 洋溪公园城（100万方） 特征：价格坚挺 成交量有所下滑。 特征：价格下探，成交维稳，传统金9银10无望；春节前市场会陷入又一轮政策观望期。 特征：在经济影响下，地方政府执行力松动，带动楼市回暖。 市场走势预测 在政策持续强压下，楼市下行通道已打开，预计2012年底或2013年初政策效应减弱，市场逐步走向复苏态势 就调控周期而言，盘整期通常在1-1.5年左右，其中政策效应滞后期约为3-6月。所以我们预计此次政策的影响将持续到2012年底，而市场随着政策影响的逐渐散去，市场将在12年底或13年初步入快速上涨期； 但鉴于政府此次调控决心，不排除未来从严调控依旧延续，延长调控期，但考虑到国家经济增长、地方政府土地财政等因素影响，无限制延长调控时间可能性较小。