峰云际汇 南京中原事业五部 NanJing.08.2010 绿地常州武柴厂项目营销推广及广告策划报告 汇报说明 【策略】：下行的市场，上行的思想 【产品】：不过度承诺，但超值交付 【营销】：形象支撑价格，策略扩大利润 形式，由功能而来 ——著名建筑师沙利文 营销，以人为本 报告内容 页码 名 利 ？ 需求 项目高价、快出 市场供应量庞大 武南片区竞争激烈 这几乎是大多数发展商共同的心愿 同时大家也面临着同样的市场难题 有些成功，有些失败 究其原因，失败者在操盘过程中 总有疏漏，或是企业责任，或是定 位错位，或是手法不适…… 房地产是一个极大的名利场 企业品牌形象 品牌开发商云集 当地开发商崛起 项目知名度 产品线不断丰富 市场多元化发展 打造客户忠诚度及城市影响力 客户购买习惯日渐成熟 由抢夺客户转为维护客户 问题 龙湖、九龙仓等企业以第一个项目立威 绿地迟迟未动 项目是否为后续项目提供品牌影响力？ 企业发展 产品 利润要求 营销 低端、中端、高端？ 支撑？ 打造？ 低调、中调、高调？ 支撑？ 实现？ 在高利润和快去化之间寻找一个平衡最大值 多快好省，既适用于快速消费品，也适用于房地产 当前市场适合打造什么样的产品 问题 1 常州房地产发展 Part 1 常州房地产市场发展趋势：我们已经感受到房地产行业环境已经在变化…… 产品力在拉开价格差距的动因中体现的越来越充分。 近年来土地出让规模急剧攀升，用地强度极大；市场供应量非常之大， 后市竞争激烈。 2009年底存量为1383.8万㎡，未来市场将有2231.9万㎡的供应量，意味着未来3年内，至少有3615.7万㎡的供应量，这些存量至少需要4-6年才能去化完毕，整体市场供大于求，竞争激烈。 【外地开发企业】 常州目前是沪宁线价格的低谷，可以考虑个人投资、企业进驻，对常州市场表现出强烈兴趣和高关注度 【常州开发企业】 大型开发企业涌入，带来先进的开发理念，竞争加强；本土开发企业遇到发展瓶颈，需要再次提升；品质也在提升，竞争白热化