南京世纪城香溢二期整体定位及物业发展建议 报告思路 市场竞争分析 物业发展建议 经济测算 目标与约束条件 发展战略 整体定位 项目属性界定 项目核心问题 客户分析 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 通过本项目的成功开发，树立品牌形象，实现世纪城在南京市的可持续发展 产品：南京领先，城北板块第一 价格：在一期价格基础上进一步提升 客户：客户层次高，属于南京市的中高端水平 在实现品牌的前提下，尽快销售 客户的目标实质上是项目的宏观愿景 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的 背景及约束条件 开发商背景 开发商核心领导具有丰富的开发经验，在东莞享有知名度，但公司首次进入南京，无品牌影响力 项目背景及约束条件 本项目占地133.36亩，分两期开发；一期地块住宅部分已结构封顶，预计于2007年5月初开盘，本报告研究范围为一期地块的商业部分和二期地块； 一期商业部分占地19.45亩，容积率3.5，建筑限高50米；二期占地52.7亩，综合容积率2.04，建筑限高50米； 本项目整体规划已有，但可调整； 开发商希望二期在一期住宅的基础上进一步拉升品质，提升价格。 246 7812 幼儿园 10一期住宅已结构封顶，预计于2007年5月初开盘 项目一期： 总建筑面积：5.58万 容积率：1.5 6栋多层+6栋小高层+1幼儿园 9层的小高层 8，9，10 现已被团购 全为多层，6层 项目一期回顾 商业 公交 总站 休闲 广场 报告思路 市场竞争分析 物业发展建议 经济测算 目标与约束条件 发展战略 整体定位 项目属性界定 项目核心问题 客户分析 本项目位于主城区的边缘片区，距中心城区近，毗邻幕燕风景区 城市属性 本项目位于南京下关区幕府西路，靠近五塘村广场。 距离中央门商圈5分钟车程，鼓楼商圈15分钟车程，新街口商圈20分钟车程。 紧临幕燕风景区，幕燕风景区占了金陵四十八景中的六景，分别为幕府登高、嘉善闻经、达摩古洞、永济江流、化龙丽地、燕矶夕照。 一个主城，三个新市区 主城包括玄武区、建邺区、鼓楼区、白下区、秦淮区和下关区。 三个新市区为江北新市区、仙西新市区和东山新市区。 两环四片绿地系统 “两环”即绕城公路、明城墙风光带两个绿环。 “四片”即钟山、幕燕、夹江两岸、雨花台四片绿地。