万科芝罘岛项目定位研判 2010年01月25日 前言： 基于项目目前所处的阶段以及万科的要求，本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销策略和手段，而是阐述思源基于对烟台高端市场和客户规律的把握、以及对芝罘岛板块的认知分析，从而得出对于芝罘岛项目的一些基本判断，作为产品设计阶段的前置思考。 01 本体 本体 项目自身素质 本体素质 基本属性 附属条件属性 规划限制条件 项目界定 项目本体基本属性（三图一表） ——宏观区位 A/ 山东半岛北侧 黄海海湾区域 位于北纬37度37分 著名的红酒产地（张裕） 东方文化的发祥地，中华文化走向东方海外的出发点 项目本体基本属性（三图一表） ——地块位置 A/ 烟台市区北部、西侧沿海 位于芝罘区、芝罘岛板块 是烟台市区范围中轴线的北侧起点 位于北纬37度37分 项目本体基本属性（三图一表） ——地块位置 A/ 烟台市区北部、西侧沿海 位于芝罘区、芝罘岛板块 芝罘岛——秦汉皇帝分别到此游览巡仙，历史文化渊源 是烟台市区范围中轴线的北侧起点 是烟台2010年重点建设支持的芝罘岛区域（旅游休闲风情岛） 是烟台2010年重点规划海岛文化主题的承载地 规划中学 规划小学 规划小学 规划商业地块 项目周边仅有西海岸建有配套商业，主要商业体尚未开业 目前开业商业体量小、质量低、数量少 项目本体基本属性——基础指标 三块不同容积率地块构成 1.4综合容积率、低密度、较低开发强度 产品初步拆分可发展别墅、洋房、高层等 两个学校、两个幼儿园、较大体量商业公建配套 A/ 楼面地价：2100元/平米 项目附属条件属性 目前唯一的交通可达性，较差的道路连通性 目前仅有环海路以及同三高速可通芝罘岛； 项目周边道路未实现完全连通（滨海路、幸福路、幸福北路）； 滞后的各类生活配套 医疗、邮政等服务类配套极少； 餐饮、购物等生活类配套较少，档次较低； 学校幼儿园规划但未建 较好的海景、山景资源 地块西侧拥有海湾带资源，海面平静，北侧靠山。 较差的南侧资源 地块南侧临近污水处理厂、存在味觉及视觉污染 B/ 鸟瞰 污水处理场 三里桥 西海岸项目