一、引言 【青岛写真】 青岛在中国的城市地位 青岛是北中国最适合人居和旅游的滨海城市，城市综合竞争力全国 排名第7位，在北中国仅次于北京，排名第2，而同期珠海全国排名 第29位。 青岛是中国北方最具吸引力的一线滨海旅游城市、北方地区滨海旅 游及休闲度假的首选城市，且与日韩紧密对接的前沿城市。 中国东部重要的海滨港口城市 中国经济中心城市 中国首批沿海开放城市 国家计划单列城市副省级城市 中国海洋科研中心 中国优秀旅游城市 中国历史文化名城 全国文明城市 国家卫生城市 国家园林城市 中国帆船之都 2008北京第29届奥运会 第13届残奥会帆船比赛 国家节水型城市 国家环境保护模范城市 中国最美丽城市 中国最具风情城市 中国宜居城市 中国最美的城区 世界最美的海湾 公众最向往的中国城市 最值得向世界推荐的中国名城 中国品牌之都 中国十大节庆城市 中国制造业十大最具竞争力城市 青岛在山东的城市地位 经济金融中心—经济总量居全省之首；财政总收入几乎相当于济南、潍 坊、烟台等市之和；城市总资产、存贷款总额、证券期货交易总额遥遥领 先；总部经济全国第9位。 科技文化中心—国家级科研机构占全省的70%以上；文化产业的规模遥 遥领先；全国首届文明城市。 交通物流中心—货物发送量占整个济南铁路局的四成；公路旅客运输量 相当于济南的两倍；市内公交线路和乘客数量相当于济南的两倍；青岛国 际机场的旅客发送量占全省的一半。 旅游商贸中心—旅游总收入、外汇收入、社会消费品零售总额、大型商 业设施的规模和数量遥遥领先，进出口总额，占全省的三成以上。 青岛是北中国最具居住引力的滨海商务度假城市，是 辐射山东的经济龙头城市 青岛本土开发企业抢占地利先机，占据海景资源豪宅主 力军位置 【豪强逐鹿】 海信·天玺——海信地产开发公司 位置： 崂山区东海东路1号 项目总用地：37000平方米 项目总建面：100000平方米 建筑年代：2010年 建筑类型：一栋17层小高层，3栋39—43层 的超高层 万丽海景——福日集团，青岛世纪广场投 资有限公司 位置： 市南区东海西路1号 项目总用地：21748平方米 项目总建面：150000平方米 建筑年代：2009年 建筑类型：3栋29-35层连体高层 4-8万/m 4.5万/m 青岛本土开发商 把持着稀缺土地 资源，打造出青 岛本土特色豪宅 随着国内品牌开发企业相继进驻，在一定程度上提升了青岛 豪宅开发水平，但目前未有成熟的高端豪宅制造商进入 银座领海公馆——银座集团，青岛 海景大酒店发展有限公司 位置： 崂山区东海东路88号 项目总建面：128000平方米 建筑年代：2011年 建筑类型：3栋22层高层 4.5万/m 中铁青岛中心——中国中铁置业，青岛 中金渝能置业有限公司 位置： 市南区香港中路8号 项目总用地：18229平方米 项目总建面：334676平方米 建筑年代：2010年 建筑类型：3塔45-50层综合楼 4万/m 国内品牌开发商 挟先进的开发理 念及产品体系强 势进入青岛豪宅 市场，一定程度 提升了青岛豪宅 品质水准 【豪强逐鹿】 华润置地在深圳/杭州成功打造华润中心顶级城市豪宅 线后，开始全国扩张战略，将为各中心城市带来震撼 【华润置地后发优势】 恒基新天地 标志着青岛开始 进入高层豪宅时 代 强势的海景资源 2006年1.8万的起 价，5000元/平方 米的精装修； 2006年 2007年-2010年 东海路九号、柏丽澜庭 高度达198米的地标 ，装修品牌全部采 用国际顶级一流产 品，是青岛市豪宅 市场的一个标志； 但由于户型、营销 等多方面原因在销 售上表现惨淡； 柏丽澜庭：低调的 奢华，细致的产品 户型设计，独特的 园林设计，强调社 区的私密性和居住 属性，获得良好的 市场效果 万丽海景 独特的地段优势 ，青岛的新地标 均价5万/平方米 ，刷新青岛市高 层的价格记录， 其中更有户型价 格达到10万/平方 米以上； 在产品配置上均 采用顶级的配置 ，同时将高端服 务理念、圈层营 销引入到产品开 发当中； 弄海园、银都花园 青岛最早期的豪 宅，主要是卖海 资源和别墅的产 品形式 产品力一般，各 种配套设施落后 除了产品形式、 海资源外，无法 体现其它的附加 值 起步阶段 发展阶段 升级阶段 谁 来 擎 起 大 旗 ？ 首站落户青岛后，华润置地快速在六城取地，初步完成 山东区战略布局，投入资金300亿 【起航青岛】 青岛华润中心承载的使命： 实现华润品牌及华润中心顶级豪宅品牌在山东落地 2011年实现30亿销售收入，反哺区域资金需求 青岛 济南 淄博 潍坊 烟台 威海 临沂 得青岛者得山东，华 润中心实现在青岛的 成功销售，将对其余 六城的项目有极强的 影响力。 青岛豪宅市场受限购影响明显，豪宅客户观望情绪严重， 成交极度萎靡，为华润中心启航蒙上阴影 【限购下的青岛豪宅表现】 项目名称 2月 3月 香港置地 1 2 远雄国际广场 1 1 万丽海景 2 1 凯悦中心 0 1 东海路9号 2 1 鲁商首府 0 2 海信天玺 1 3 山水名园 0 0 合计 7 11 新政后整体市场表现 限购政策出台后，豪宅市 场受到巨大冲击，项目月 均成交量均在2套以下，甚 至部分项目出现零成交 2011年限购令出台后，青岛整体市场出现下滑的趋势， 尤其是2月份，出现了大幅的下降，新政效果立竿见 影。 新政后豪宅市场表现