全球化国际生活探秘 与颠峰营销 中粮后沙峪项目品牌营销战略 【2009年4月27日】 前言：易居中国对命题的解读 一个令人兴奋的定位，一个令人期待的产品，中粮地产2009年的抗鼎之作！！ 用新思维创造品牌、用新视野结构价值、用新高度突破价格 ——充分理解中粮地产的项目立意，配合中粮地产打造全新品牌地产的同时，成功实现价值与价格双突破，实现利润最大化。 别墅产品，销售均价确保26000元/平方米，力争30000元/平方米 平层公寓产品，销售均价确保18000元/平方米，力争20000元/平方米 2009年，顺利实现3.78亿元销售 全盘操作力争三年完销，确保四年完销！ 我们的目标： PART 1 【经济、市场与品牌模式】 对传统的颠覆 宏观经济背景——全球“贬值”时代——中国难以独善其身，或先触底 北京楼市——同样的“贬值”时代 整体市场贬值幅度：自07年9月新政之后，北京楼市的价格便进入震荡下行期，北京楼市由最高时期1.4万元/平米的均价，回归到1.2万元/平米上下波动，整体均价回落幅度达14.3%。 整体别墅市场：平均价格回落近30%，经济型别墅成为市场去化主力 从08年9月价格不断下行盘整，至08年12月价格自高峰期的22000元/平方米回归到15000元/平米左右，目前价格相对稳定； 09年第一季度2月、3月成交环比增幅度达160%-170%；这主要基于经济性别墅的快速去化；2月别墅成交前三名的去化面积占比45.47% （富力丹麦小镇、富力湾、壹仟栋）；3月别墅成交的前三名的去化面积占比39.17%（富力湾、富力丹麦小镇、尚东庭） 中央别墅区：区域大多为纯别墅产品，规模约160万方，总价竞争激烈、市场去化普遍缓慢 区域在售12个项目，仅2个项目属于复合产品(别墅+公寓)项目；有10个项目跟本案别墅产品有总价重叠；区域在售规模54.99万方，其中别墅49.85万方，未来区域潜在供应规模达109.7万方，区域供应规模巨大；区域去化速度普遍集中在1—2套/月 传统标杆别墅项目：中央别墅区的标杆项目(龙湖.滟澜山)09年市场去化呈现量价齐跌状况，整体均价31792元/平米，历史最低价格也为26886元/平米。