本报告是严格保密的。报告结构报告结构1
双瑞提出的问题双瑞提出的问题
2问题界定问题界定
大市研究大市研究
5发展战略发展战略规划方案建议规划方案建议
9报告回顾报告回顾
3项目背景研究项目背景研究
房地产市场研究房地产市场研究区域研究区域研究
7启动策略启动策略案例研究案例研究
0项目简介项目简介
8分期与财务分析分期与财务分析
本报告是严格保密的。目标：
4000元/平米？
回笼3亿资金？
方向1：
城市内
别墅类
物业
方向2：
高档小
高层物
业
市场供应：
06年在售别墅约31万平方米。
06、07年未来供应约50万平方米。
市场销售：
长沙销售最好的别墅年去化量约为3万平方米。
回笼3亿资金，假定别墅物业价格约为5000万/
平米，年销化量达至6万平米。
销售速度为市
场最快速度的
2倍。不可行
市场供应：
城市未来供应以小高层、高层物业为主。
市场销售：
长沙销售最好的高密度物业年去化量约为6-7万
平方米。
4000元/平米价格，超出区域价格的45%左右。
回笼3亿资金，假定高密度物业价格约为3000万
/平米，年销化量达至10万平米。
销售价格超出
区域价格的
45%左右，销
售速度是市场
最快速度的
40%左右。不
可行
×
可行目标：
3500元/平米.
6万年去化量.
房地产开发销售额约为2.1亿，其余销售目标可通过土地运营173亩
部分运营实现。
土地的运营600亩，可实现3亿资金回笼。
×
C地块全部运营,可实现4.8亿的销售额,为A\B地块开发提供充足的
资金保证。
本报告是严格保密的。0项目简介项目简介
本报告是严格保密的。项目位于开福区，紧邻浏阳河，与月湖公园自然交
融，相邻金鹰影视文化城，人文、自然环境十分优越
项目西濒浏阳河，东临火
星北路，北至工程兵大
道，南临319国道，依洪山
公园、接月湖公园（在
建）、靠广电中心，自然
条件十分优越
地块1
简况：
占地1022亩，其中房产项
目占地约460亩，其余为公
园用地
现状：公园已建雏形，房
产项目用地地块平整
地块2
简况：
占地约850亩，地块内有民
房、水塘
地块3
简况：
占地约100亩，地块内有民
房、水塘
地块A
地块C
地块B
本报告是严格保密的。地块A已完成初步规划
技术指标：
占地面积：307800m2
建筑面积：466700
住宅面积：428600
住宅部分容积率：1.39
总户数：2630户
其中
1.高层：1944套，占75%
2.小高层：352套，占13%
3.多层：168套，6%
平均面积150m2/套
4.连排别墅：136套，占5%
平均面积260m2/套
5.独立别墅：30套，占1%
平均面积500m2/套
第一期
本报告是严格保密的。地块1：月湖公园正在紧张施工，计划8月份投入使用；
本项目计划10月动工，别墅部分07年3月封顶
图片1：月湖公园施工现场
图片2：房产项目用地现状
本报告是严格保密的。地块2：东北地块内有部分水塘、民居，少
量临时用电线路，拆迁改造量比较小
民用电线
水塘
本报告是严格保密的。项目当前的限制条件
A地块的规划政府可以特批
A地块的规划可调性不大
B，C地块的规划必须严格按照新政执行
总地价4.4亿，按整个项目的容积率1.5计，楼面地价
约293元