2013-9-18 南京河西奥体板块 竞争现状与分析奥体片区供应状况 南京河西新城规划为未来的城市中心以及CBD。位于其中心地带的奥体作为十运会的主要场馆，政府投入300多亿的市政建设，并形成多条主干道与地铁同市中心新街口相联。 奥体板块目前的供应量为400万平米，集中于近2～3年开发销售，未来还有大量供应，竞争惨烈。 目前汇集了万科、中海、万达、顺驰、仁恒、朗诗等国内大开发商，产品同质化严重。奥体板块市场——整体较秋交会以前发生了很大的变化。其中河西奥体板块整体销售状况不佳。 一、供给量大，奥体板块上市量占南京江南八区近一半，当前与未来的竞争都很激烈。 2004下半年供应情况统计（江北、江宁除外）整体楼市正从供小于求向供略大于求转变。 二、整体销售进度和预期存在差距，销售周期拉长。 “高开高走”的楼盘现正面临着尴尬的市场局面。领跑者万科光明城市开盘不利，销售状况不佳，封盘、硬挺价格。 金马郦城、滨江奥城由于开盘时间早，销售尚可。而万达华府、拉得方斯、韵动汇、紫鑫中华等楼盘销售一般，平均每月20～30套。 部分楼盘开盘时间后延，等待市场回暖。如中海塞纳丽舍等。 三、价格回落。新开楼盘的价格较当初的预期大都下调500～1000元/平，最低4600元/平起。 四、由于二级市场影响，导致多块土地流拍。 2004年南京市二级市场销售量为808万平方米，增加不多，约为10%左右。 2003年年底全市的供销比为0.89：1，2004年全年的供销比为1.27：1，楼市正从供小于求向供略大于求转变。市场的领导者，万科光明城市，以高端定位打市场差异；以造湖做资源；以产品和商业街展示做品质。但它的开局失利，却成为河西市场转向的导火索。 通过产品设计制造大量卖点： 但销售情况不佳： “超大型水生态国际社区” 独享2万平米私家湖 65米超宽栋距 五大欧洲风情组团 风情商业街与会所 2004.9.19开盘，共推出200多套，成交72套，均价6400元/㎡左右 1