年度目标完成情况
市场竞争变化
客户情况分析与总结
2012年营销总结及借鉴
2012年营销总结
销售回顾
截至2013年1月13日，项目累计认购66套，认购金额3692万元，
认购面积6194.79㎡，提前一个月超额完成开发商春节前认购50
套的销售目标
项目累计认购数据
累计认购面积 6194.79m 认购金额 0.367亿
累计认购套数 66套 认购实收均价 5967元/㎡
目标及实现
目标（2月9日前）50套 实际完成（1月13日） 66套
目标实现率 132%
11月 12月 2012年总 1月
认购面积 1228.98 4083.51 5312.49 1813.84
认购金额 7481121 24141482 31622603 11065322
签约面积 874.82 1727.48 2602.3 2879.33
签约金额 5307388 10332964 15640352 17171219
回款 1771889 4087139 5859028 7513044
本报告是严格保密的。

2012年全国
市场总结
2012年市场二季度开始回暖，整体库存压力下刚需成为绝对主导，
调控之下大型房企优势明显，行业集中度进一步提升
特征1：市场反转，持续回升
从全国来看，成交量从3 月开始恢复，整体上呈现价稳量升的态势
2012 年上半年，得益于春节过后流动性的持续宽松，政府对调控政策的
技术性校正，以及开发商采取“以价换量”的营销策略，房地产市场成交
量得以持续回升。

从城市来看，一二线城市跑赢全国
一二线城市商品住宅成交面积大幅上涨
还得益于开发商在一二线城市展开“以价换量”的营销策略，率先实施去
库存战略，引领市场价格的走势
特征2：刚需主导，支持首次置业，购房者信心指数上升
各地地方政府由于财政吃紧，纷纷通过对政策的预调微调，以刺激房地产
市场。1 季度后，购房者信心指数开始攀升。

特征3：库存持高，大面积难
整体库存仍然处于较高水平。导致2012 年下半年全国整体价格难以大幅
度攀升，只出现微涨局面。2012 年1-10 月份，世联成交的套数中，面积
小于90 平米的占比为45.8%，而面积大于140平米的比重仅占13.6%。

特征4：向死而生，业绩靓丽
在市场整体回暖下，企业产生了分化，龙头房企
业绩表现好于中小房企，目标完成率较高，财务
也较中小企业稳健。原因在于，在调控政策下，
房地产行业承受的压力不断加大，从获取优质地
块、融资成本、品牌知名度等方面来说，大型房
企的优势凸显，中小企业无法与之媲美，从而导
致行业集中度在2012年进一步提升。

市场总结
西安市场2012年整体以平稳基调为主，金九银十未有出挑表现；
政策主导及库存压力之下快速出货为市场主旋律，首置首改产品
依然是支撑整体成交量的核心；年末量价呈现小幅上扬
2012年西安全市商品住宅成交量价走势
特征2：刚需刚改绝对主力，大面积去化困难
2012年西安商品房市场90-120㎡面积段成交为首位，
占比35%， 其次为60-90㎡产品占比34%，120-140
㎡产品占比17%，140㎡以上产品仅占比14%，与全
国市场情况相似，全年商品房成交中刚需为绝对主力，
大面积产品走速困难
特征1：金九银十表现平平，
二季度后:平价稳量为主基调
与全国市场趋势相符，2012年西
安住宅市场二季度之后逐渐回暖，
但与往年不同，金九银十并未表
现突出，压抑的需求在年底得到
平稳释放。

。。。

市场总结
2012年市场供应量约151万平米，去化约98万㎡，约68亿元，城
改价格约5500-6500，正规商品房约7000-9500
项目 占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 容积率 在售面积（㎡） 单价（元/平） 12年推货量(套) 12年成交量（套） 12年推货面积（㎡） 12年成交面积（㎡） 12年成交金额（万元）
品牌开发商
项目
万科城 18684 616800 3 82-305 9200 2800 2181 260400 203000 176000
雅居乐勃朗峰 120000 380000 3.5 77-300 8000 811 557 72990 50130 40104
金地西沣公元 544200 2120000 3.46 75-146 7800 1042 770 93780 69300 54050
中小开发商
项目
悦美国际 267333 940000 2.99 73-136 6300 352 234 36784 24453 15405
中建群星汇 41600 220000 3.9 58-120 7000 1003 806 90270 72540 50778
融尚第十区 141577 500000 3.5 84-150 6900 780 520 70200 46800 42292
裕昌太阳城 76667 350000 4.37 95-150 8600 885 820 86094 79571 68431
晶城秀府 68701 213000 3.5 53-202 9000 325 203 41438 25883 23295
金泰假日花城 212333 660000 2.53 129-191 9500 204 106 32640 16960 16112
林隐天下 252126 600000 2 84-158 7000 768 384 34000 22000 15400
盛世长安 150000 395057 2.55 60-145 6600 870 372 78300 33480 22097
高新未未来 11133 95200 3 60-120 5500 253 156 22770 14040 7722
东尚蜂鸟 31349 160000 4.5 29-98 5500 900 180 63000 12600 6930
星。乐都 62000 288000 3.84 89-132 6700 670 160 80400 14400 9648
竹园阳光嘉苑 67367 263239 3.5 58-143 6400 986 532 99093 53466 34218
城改项目
万象春天 363788 1880000 3.65 64-143 6000 1090 840 112815 86940 56511
风憬天下 168400 600000 3.5 65-123 5700 479 325 45062 30550 17414
时丰姜溪花都 400000 1020000 3.2 40-140 5000 638 350 57420 31500 15750
江林新城优典 260000 1100000 4.23 42-191 6000 150 60 17475 6990 4194
中环国际城 165000 820000 3.5 44-111 5500 900 540 81000 48600 26730
青城 50692 200000 3.5 70-102 5500 378 367 34000 33000 18150
合计 3472950 13421296 / / / 16284 10463 1509931 976203 711231
万科城、雅居乐、金地西沣公元在项目南侧呈三足鼎立态势，但万科城和雅居乐与本项目无直接竞争关系；
金地西沣公元不但距离项目较近，而且其与本项目共享“西沣公园”，且同为城改项目，虽然价格又相差，但已经构成了实际的竞争；
悦美国际距离项目较近，价格也有一定优势，配套完善，是项目的直接竞品，结合新浪乐居大规模推广，首次开盘很成功，涨价后放缓；
中建群星汇、融尚第十区、裕昌太阳城都是区域内知名项目，与项目构成直接竞争
，但融尚1期、裕昌太阳城房源均所剩不多，群星汇凭借国企背景，有效进行去化；
区域为高新核心居住区域，聚集大量住宅项目，与本项目有一定竞争关系，但由于
价格、定位、位置等原因，并不构成直接竞争目前；
核心竞品万象春天，与本项目相邻，各项数据均很相似，其凭借较大的推广攻势和较低的价格，一直保持高去化速度；
城南片区城改项目价格偏低，但质量良莠不齐，绝大多数项目去化去化速度缓慢。。。