–根据地块资源、发展潜力，宁波市域空间共分为四种主体功能区，它们是优化开发、 重点开发、限制开发和禁止开发。 –“十一五”时期在宁波市内共规划了11个重点开发和保护区域，其中五个区较近本地 块，它们是三江口区域、东部新城区、东钱湖旅游度假区、鄞州新城区、镇海新城 区。 –湾头地区是未来杭州湾跨海大桥进入宁波市中心城区的门户位置，也位于宁波绕城高 速公路的中心，加上它与栎社机场相距约40分钟车程，所以它不但将是与外连接的第 一节点，而且是最有潜力与老城CBD有错位竞争的发展区。 –宁波弯头发展的机遇及风险并存 –我行研究了国内外多个地区开发的发展案例 –任何一个地区开发的发展都有其关键驱动力，而每个地区开发的发展也有其自身的关键 成功要素 –项目发展策略及总体定位 –物业市场供需市场空间 –土地市场分析 –成本分析(项目各项设施造价分析，项目拆迁成本分析, 特殊项目造价分析) –收入分析 研究框架研究框架 宁波城市建设发 展趋势 确定项目发展策略 项目开发主要影 响因素分析 地区开发财务分析 地块分析-将来与长三角的关系地块分析-将来与长三角的关系 宁波市对外交通枢纽逐渐加强 宁波市属国家级运输枢纽，为了配合发展国际港 口地位和巩固长三角航运组成部分，宁波市的交 通枢纽将重点发展公路建设、铁路运输，希望推 动和加速与周边城市联系。 ν公路建设：重点发展杭州湾跨海大桥、杭州湾 跨海大桥南岸接线、宁波绕城高速公路西段，兴 建高速公路江北连接线和杭州湾大桥慈溪连接线 工程； ν铁路建设：发展甬台温铁路宁波段、争取建成 宁波铁路环线、长三角宁杭甬城际快速铁路宁波 段、实施宁波铁路北站搬迁； ν机场建设：推进庄桥机场迁建工作。 湾头地区是未来杭州湾跨海大桥进入宁波市中心 城区的门户位置，也位于宁波绕城高速公路的中 心，加上它与栎社机场相距约40分钟车程，所以 它不但将是与外连接的第一节点，而且是最有潜 力与老城CBD有错位竞争的发展区。 杭州湾跨海大桥 宁波绕城高速公路 杭甬高速公路 宁波杭州湾南道连接线 高速公路江北连接线 萧甬铁路 甬温铁路 地块分析-四大主体功能区地块分析-四大主体功能区 根据地块资源、发展潜力，宁波市域空间共分为四 种主体功能区，它们是优化开发、重点开发、限制 开发和禁止开发。 重点开发区主要集中在“沿海”、“沿湾”、“沿路”区 域，这些地区资源环境承载能力较强、经济开发需 求较大。“十一五”时期在宁波市内共规划了11个重 点开发和保护区域，其中五个区较近本地块，它们 是三江口区域、东部新城区、东钱湖旅游度假区、 鄞州新城区、镇海新城区。 本地块位于三江口区域以北，三江口即以余姚江、 奉化江、甬江汇合处向外呈环状延伸区域，属三江 片的核心功能区（既现在的老城CBD，也是城市机 体的心脏和引擎），重点发展金融保险、商贸流 通、中介服务等现代服务业，转换第二产业和低密 度的生活居住，完善城市功能，提升城市形象，建 设成为市级中央商务区。 三江口区域、鄞州新城区和东部新城区已在三江片 范围内构成了互动发展三核心，正因本地块与三江 口区域邻近，不适宜作已发展成熟的老城CBD的竞 争者，相反本地块应与老城CBD紧密合作，解决现 时老城区“人口密集、空间局促、环境容量趋近饱” 等问题。 三江口区域 三江片 河姆渡文化遗址 镇海新城区 鄞州新城区东钱湖旅游度假区 东部新城区 东部新城区：重点发展商务会展、行政办公、金融保险等现代服务业，进 一步完善港口城市的国际贸易服务功能。 东钱湖旅游度假区：重点发展度假休闲、会议展览、旅游观光、水上娱乐 等活动，打造为生态型国家级旅游度假区和上海的“后花园”。 鄞州新城区：优化已有功能布局如经济、文化、行政中心等，重点发展商 贸流通、旅游休闲、房地产等现代服务业，打造现代化生态城区。 镇海新城区：以科研、教育、商务、居住、行政、高新科技术产业为特色 ，与三江片和高教园区配合。 科技、化工 产业发展带本地块 地块分析-湾头地区现状概况地块分析-湾头地区现状概况 地块介绍： ν土地面积：2.3平方公里 ν总建筑面积：44.31平方米（农民住宅建筑面积占21.35平方 米） ν土地分布：村民居用地占13.63% 工业仓储用地占22.74% 农田、水域占56.69% 其他用途占6.94% ν岸线：4.5公里 ν余姚江宽道：200-400米，水质清澈，水位变化不大，适合发展 各类水上活动。 ν道路：区内道路无序且狭窄，唯有倚靠东西向的环城北路来和南 北向的大闸路与其他地区结合。 ν人口统计：共11个自然村，2,405户及5,168人 ν地块情况：湾头地区是一片平原，内有近1平方公里菜地，是江 北区的疏菜基地。但在急速的城市发展过程中，湾头地区沦为了 城中村。一至两层高的住宅、厂房混杂在农田和水间之间，所以 导致环境恶劣，道路无序，用地分布零乱，配套设施缺乏，及防 灾隐患等问题。 。。。