2012年景德镇浮梁调研评估报告
背景分析
宏观经济分析
经济结构分析
景德镇经济结构合理，传统产业发达，新型工业薄弱，工业发展后劲不足
2011年景德镇三产比重为7.9:63.：29.1，工业城市性质明显，经济结构较为合理；但传统制造业发达，如机械制造业、航空业、陶瓷业发达，但新型工业发展较慢，工业发展后劲不足
景德镇人口偏少，规模小，大规模工业发展潜力不大
2011年末，全市常住人口159.94万，景德镇市区人口约60万人，城市人口偏少，城市规模不大，制约大规模工业产业布局；
陶瓷业仍然是景德镇产业链完整，产业带动力强，旅游业发展潜力较大
景德镇的陶瓷在全球陶瓷业举足轻重，陶瓷产业发达，产业链完整，在拉动就业，商业及旅游业方面居功至伟，产业带动力强。

浮梁县产业经济薄弱，较少的人口制约大规模的产业布局，旅游业发展潜力较大
三次产业比例调整为19.3：57.1：23.6，工业基础仍然薄弱，全县人口29万，县城约3万人，较少的人口规模制约了大规模的产业布局。但凭借良好的景观环境资源，旅游业发展潜力较大。

主要经济指标分析
景德镇主要经济发展指标
2011年，全市实现生产总值564.71亿元，比上年增长12.1%，财政总收入达68.9亿元，比上年增长29.6%，金融机构各项存款余额496.07亿元，增长23.7%，社会消费品零售总额165.4亿元，比上年增长17.4%，固定资产投资394.47亿元，比上年增长15.0%
浮梁县主要经济发展指标
全县生产总值达到64.6亿元，增长12.2%。三次产业比例调整为19.3：57.1：23.6。财政总收入达到7.36亿元，增长36.6%,实现了“三年翻番”的目标。地方一般预算收入5.68亿元，增长39.3%。固定资产投资35亿元，增长10.2%。社会消费品零售总额11.8亿元，增长17%。城镇居民人均可支配收入15200元，增长14%。农民人均纯收入7406元，增长13.6%。人口自然增长率控制在7‰。单位生产总值能耗下降3%。

小结
景德镇作为传统工业重镇，工业基础扎实，传统工业发达，新型工业发展滞后，工业发展后劲不足
景德镇陶瓷业发达，陶瓷产业链完整，产业带动力强
景德镇经济发展总体水平较低，但发展速度较快
浮梁县产业经济薄弱，产业发展潜力小，经济发展水平较低
凭借良好的景观环境资源，旅游业发展潜力较大
房地产市场分析
浮梁房地产综合分析
浮梁县房地产信息汇总 单位：亩、万平米、元/平米
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备注：1、以上数据来源于对房管局资料整理，2、2009年之前土地成交按照1.5容积率这算，统计时间为2005年到2009年；3、统计2008到2012年10份累计销售约5000套，结合实际户型面积约115平米算，总销售额约58万平米；4、2009年之前供需基本平衡，预售面积采用销售面积加10%浮动来折算，按照目前每年13万方计算，推算出09年之前市场销售约19万方，则预售面积约21万方。

2009年之前土地市场供给极少，但2010年以来，土地供给1200亩，总共可开发建筑面积约233万平米。后期随着三贤湖西面区域开发及新政务中心建设开发，预计可开发土地储量巨大。

浮梁商品房市场供需失衡，供大于求，市场去化压力大
未来3-4年内市场在不考虑新增供给情况下，市场供给约175万平米，目前市场平均年去化量约12-14万平米，考虑到未来城镇化因素，按照16-20万平米，取18万平米算，去化周期约10年，市场供给量太大，市场去化压力极大。

浮梁市场目前已经进入买方市场，市场存量大，竞争激烈，去化难度大
浮梁市场存量约48万平米，目前浮梁平均年去化量约12-14万，取14万算，市场去化约40个月，市场已经进入买方市场，市场去化难度大
市场价格在经历前几年快速上涨后，目前价格基本稳定
目前购房主力为收入较低的周边乡镇农民，对价格抗性较大，加上市场供大于求，预计房价上涨空间不大。但迫于产品品质提高下的成本压力，价格下跌空间也不大，预计未来主流市场价格基本稳定在3000-3500元范围区间。

楼市综合