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□标杆平均值：以行业内在管理方面具有领先性、规范性的5家企业作为样本数据，
统计相关指标的平均值，作为标杆平均值。为方便引用及称述，本报告统称为“标杆平均值”。
□版权声明：本报告所展示各项数据均来自赛普VCM2.0 测评系统；赛普管理咨询
有限公司对此拥有所有版权及相关权益。非经书面许可，任何人不得以任何形式对本报告内
容进行复制、分发或传播。
□数据声明：本报告白皮书依托于赛普VCM2.0 测评系统中各测评企业测评所录入
之数据。尽管赛普在设计VCM评价体系各项指标时已充分考虑并尽量排除和减少了测评者
人为主观因素的影响，但由于任何对能力的评价均有可能带有评价者一定的主观性，因此请
使用者在使用本报告数据时适当注意。
本报告所采用的企业测评数据截止日期为2012年10月31日。
术语与定义
版权与声明
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第一部分
赛普VCM测评系统简介
赛普VCM测评系统的全称是“房地产企
业价值链能力评价指数测评系统（Value Chain
Measurements System）”，目前已发布2.0版。
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赛普VCM测评系统的全称是“房地产企
业价值链能力评价指数测评系统（Value Chain
Measurements System）”，目前已发布2.0版。
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赛普VCM测评系统是赛普咨询结合多年咨询经验及管理实践，以独创的VAC模型理
论为基础，借助龟形图分析工具，融合PDCA质量管理思想，系统设计并完成的。
这一系统的基础思想和逻辑是：组织与流程体系建设是组织核心能力塑造的基础和前提，
而通过体系的有效执行才能实现企业的目标——核心能力塑造，而通过关键绩效指标则可以
验证这些目标实现效果的程度，由此形成了核心能力塑造的PDCA全过程。其逻辑示意如
下图1所示：
赛普VCM测评系统包括3套子系统，19个模块，共333个三级指标。
3套子系统是指基于综合型地产开发企业业务及规模特点所分解形成的管理系统、开发
系统和商管系统。各系统均依其职能或专业特点包含主要的职能模块，合计有19个模块，
我们称之为19个一级指标。如下图2所示：
一、设计模型与基础原理
涵盖管理主要职能模块：
战略、人力、信息、财务、风险、组织
涵盖商业管理模块：招商、推
广、营运、物业（商业）涵盖开发价值链模块：拓展、策
划、设计、招采、工程、成本、运
营、营销、客服
VCM指标系统
管理
系统
开发
系统
商管
系统
图2:3套子系统
图1:设计基础原理及逻辑框架
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由此，我们可以清晰地了解这套系统所
形成的指标结构，如下图5所示：
3套子系统所属的19个模块（一级指标），每个模块/指标均可以独自评价并形成相应
结果，其结构如下图3所示：
在每个一级指标之下，又依该模块的组织建设、流程体系、流程执行、效果验证四个方
面进行分解与设计，形成OPDE四个方面的二级指标；在二级指标之下，依其专业特点再
细分形成共333个三级指标。如下图4所示：
图4:二三级指标结构
图5:赛普VCM测评系统整体指标结构
图3:一级指标结构
VCM
开发系统管理系统商管系统
项
目
发
展
战
略
管
理
商
业
招
商
定
位
策
划
人
力
资
源
商
业
推
广
设
计
管
理
财
务
资
金
商
业
运
营
组
织
建
设
商
业
物
业
客
服
管
理
信
息
化
建
设
计
划
运
营
风
险
管
理
...
..
.
一级指标：19个模块
二级指标：OPDE4个方面
三级指标：333个专业评价指标
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如上所述，赛普VCM测评系统以企业内部管理核心要素为评价对象，关注企业核心能
力诊断与塑造。它作为一项科学规范的工具，可以提供企业进行有效地自我认知、内部评价、
行业对比、管理提升。
（一）提供统一规范的评价尺度（Professional）
凭借赛普VCM科学合理的指标结构及详尽、具象的评价标准描述，我们可以对企业进
行全面、系统、准确的评估与分析，在评价企业内部管理能力方面更为专业、规范、有效。
（二）有效平衡内外评价结果 (Balanceable)
由于我们采用了“企业自主评价”与“外部顾问客观评价”相结合的评价方式，通过设
定评价主体、评价权重，可以获取第三方对企业管理现状的认知和评价，其结果更为平衡、
客观、公正。
（三）实现行业及标杆对比 (Comparable)
在获得评价结果后，凭借赛普咨询强大的客户数据信息库资源，我们可以从不同维度分
析企业的管理水平，如分析参评企业在相似类型、相似规模、相同管控层级、同竞争区域等
维度与对标企业、行业标杆企业的差异水平，对企业而言，其结果更具有借鉴价值和可参考性。
（四）作为管理诊断与提升依据 (Optimizable)
依据评价结果和行业对比分析结果，我们可协助企业进行全面深入的诊断与分析，从
而针对性地发现企业管理短板以及在核心能力塑造方面的缺陷与不足，针对性地确定后续
改善的方向与目标，并制定相关行动举措，在促进企业管理提升及核心能力塑造方面具有
重要意义。
二、应用价值与实践意义
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依据2012年度对上百家房地产企业的测评数据，本报告通过对其
整体情况（三大系统、一级指标）、分项指标（二、三级指标）进行逐
一说明和点评，以期得出2012年度中国房地产行业管理能力平均水平、
同等指标下标杆企业平均水平及其差异，并说明不同发展阶段企业在管
理能力提升方面的不同特征及其发展趋势。
第二部分
2012年度中国房地产企业价值链
能力指数整体测评情况与发展趋势
依据2012年度对上百家房地产企业的测评数据，本报告通过对其
整体情况（三大系统、一级指标）、分项指标（二、三级指标）进行逐
一说明和点评，以期得出2012年度中国房地产行业管理能力平均水平、
同等指标下标杆企业平均水平及其差异，并说明不同发展阶段企业在管
理能力提升方面的不同特征及其发展趋势。
能力指数整体测评情况与发展趋势
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(一)企业总体评价情况
□全部参评企业测评数据平均值显示，就房地产企业管理平均水平而言，开发系统的
管理能力略高于管理系统的能力水平，但就数据而言，二者分值都不高（64分），显示参评
企业对自身在开发、职能管理能力方面审慎的评价态度。
□全部参评企业在商管系统方面的平均得分没有超过60分，说明多数企业在商业地产
开发管理领域尚属初级阶段，整个行业商业地产开发在管理经验和能力积累方面仍处于成长
期，与传统的开发系统和管理系统存在一定差距。
一、整体情况与分析点评
图6:三大系统管理能力数据对比
(二)标杆企业评价情况
□标杆企业在这两方面的平均水平要超出全部企业行业平均水平值，达到82－84分
的高分水平，显示参评的标杆企业对自身管理水平和效果的自我认可，亦客观地说明，标杆
企业在管理与开发两大系统方面表现更为“优秀、均衡、稳健”。
□在商管系统方面，标杆企业的管理能力超越行业平均水平的优势更为明显，差值达
到近30分，说明商业地产行业对多数准备进入或刚刚进入的地产企业而言，尚处于摸索、
实践阶段，而标杆企业由于其业务范围广、介入时间早、管理探索久，在这方面已然形成了
某些方面的天然优势，远远超过行业平均水平。
