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2018中国商业地产发展白皮书
1、前言
2018年上半年，我国GDP的增长速度是6.8%，继续稳定在中高速发展区间；展望
下半年，经济增长与经济结构调整仍然面临压力，特别是随着中美贸易纷争愈演愈烈，对
外贸易环境将日趋紧张。在此背景下，进一步扩大内需、增进消费，将成为我国稳定经济
运行过程中必然的选择。庞大的人口基础，日益升级的消费需求，正是促进商业消费市场
发展、拉动经济增长的重要动力
商业地产市场，作为服务与消费升级的重要载体，正面临新一轮的发展机遇。2017
年，得益于城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，商业地产销售面积
依然保持较高增速，特别是商业营业用房销售面积增长加速。但与此同时，鉴于过去多年
我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之
电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切
第一层变革来源于客户。新中产阶层崛起，引发消费结构变革。改革开放后成长起来
的80、90后成为消费主力，他们对于时尚、潮流、个性的追求引发消费结构变化，也更
愿意为体验和服务付费，这种趋势倒逼商业业态进行更新
第二层变革来源于新的商业零售模式。“新零售”利用技术融合线上和线下两个渠道
进行精准体验式营销，构建起跨区域、多场景、全时段的经营方式，解决线上经营流量成
本上升和线下门店品类和覆盖范围有限的问题，进行到店与到家的全渠道布局。这一模式
正在再造商业地产的消费场景，更具适应性的新商业地产形态将应运而生
第三层变革来源于企业的自我革新。无论是商业地产业务的战略定位，还是具化到战
术层面的产品、业态、土地拓展、融资保障等方面，商业地产开发运营企业正在积极的尝
试创新与突破。其中，在可预见的将来，商业地产资本化有望获得最快的突破
商业地产市场的变革是一幅大图景，很难用一篇报告厘清所有脉络。为此，本报告在
相对综合的宏观运营数据描述下，将更多的篇幅聚焦于商业零售市场及其地产载体之上，
希望通过更精准的视角审视该行业的过往和未来。至于办公楼市场，相信在在不久的将来，
会有更详实的研究成果去展现。2018
中国商业地产发展白皮书
2、市场：新开工、投资回落显著，土地市场加速分化
2018年上半年，经济运行延续平稳态势，经济结构持续优化。在此背景下，全国
商业地产销售面积保持高位，特别是商业营业用房销售面积仍保持同比增长。同期，
商业地产开发投资额和新开工面积则呈同比下降态势。商业地产市场运行出现宏观环
境和企业投资行为背离、商业地产销售和投资背离、商业开发和住宅开发的背离，这
背后折射出的是商业地产运行模式变革叠加商业供求关系调整对市场运行带来的持续
冲击。同时，挑战中也孕育着机会，各类市场参与主体应该不断调整自己的发展坐标
2.1商办市场表现：投资、新开工下降，销售面积维持稳定
图：2013-2018年1-6月全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速
图：2013-2018年1-6月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang
从供应端来看，商业地产开发投资同比下降，新开工降幅显著扩大。2018年上半年，
商业地产开发投资额9688亿元，同比下降9.9%，商业地产的开发投资额占整体房地产的2018中国商业地产发展白皮书
比重继续下降，由2017年同期的21.2%下降3.8个百分点至17.4%，其中商业营业用房
占比下降2.7个百分点。新开工方面，上半年商业地产新开工面积11956万平方米，同比
下降8.1%，商业地产新开工面积占房地产新开工面积12.5%，延续2016年以来的下降趋
势，其中，商业营业用房占比下降幅度明显高于办公楼
从需求端来看，商业地产销售规模仍保持高位。在“房子是用来住的，不是用来炒的”
大背景下，政府继续执行差别化调控，加强市场监管，导致市场需求外溢，资本向商业地
产倾斜。与此同时，随着城市居民消费水平的提高，以及大力推进“双创”等重要举措，
2018年上半年期间全国商业地产销售面积达7206万平方米，商业地产销售规模依然较大，
其中，商业营业用房的销售面积占比高于办公楼
商业营业用房：新开工面积同比降幅扩大，销售增速明显放缓
图：2011-2018年1-6月全国商业营业用房新开工面积及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang
全国商业营业用房新开工面积同比降幅扩大。在消化库存的大背景下，2018年1-6
月期间，全国商业营业用房新开工面积9218万平方米，同比下降8.4%，降幅较2017年
同期扩大3.8个百分点
从各省(直辖市、自治区)商业营业用房新开工情况来看，2018年1-5月，江苏、山东、
广东、河南、四川等省份商业营业用房新开工规模远高于其它地区。另外，全国大部分省
市的商业营业用房新开工面积同比均下降，且降幅均在20%以上，其中北京受商办调控政
策影响，商业营业用房新开工面积同比下降66.0%，在各代表省市中降幅最大。。