美日人口与房地产市场关系房地产表现：虽然2012年美国新建住房成交同比大幅增长，但该值仍是1963年以来的低位，与此相应，美国新建住房待售也在低位运行
数据来源：Wind，世联研究
房地产表现：从历史数据看，美国新建住房平均售价在经历经济调整后均会呈现快速反弹。2012年房价同比增长9.1%，重新步入上升通道
1981年世界经济危机：滞涨（Stagflation）
1991年商业地产投资过剩（ Over investment ）
2007-2008年次贷危机
（ The subprime mortgage crisis ）
数据来源：Wind，世联研究
房地产表现：受美国新建住房成交回落影响，美国住宅投资减速
数据来源：Wind，世联研究
房地产表现：与历史数据相比，当前美国新开工处于低位，但开始反弹
数据来源：Wind，世联研究
房地产表现：从历史数据看，美国房屋空置率和出租空置率均处于高位，2012年下降后，2013年一季度有所反弹，空置率重回2%以上
数据来源：Wind，世联研究
人口因素对美国房地产市场产生长期趋势性影响
美国房地产市场收缩主要是由住房市场需求萎缩导致，而市场需求的决定因素则是人口总量和人口结构的变化，人口因素对房地产市场将会产生长期趋势性的影响。

自然增长率：美国生育率从1990年代初开始进入下降通道。2012年美国人口为3.14亿人，过去十年美国人口增长9.1%，为1940年以来的最低增幅。

移民增长率：当前美国人口增长主要来自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外来移民是美国人口增长的重要因素之一，然而过去十年来的两次经济衰退使得美国人对移民态度转变进一步降低了海外移民的速度。

第一批“婴儿潮”退休：这批“婴儿潮”是指在1946年至1964年间出生的美国人，他们是美国历史上人数最多的一代，约有7700万人，占美国成年人的35%。这批人当前也已到了传统退休年龄65岁，继续工作可能性较低，这一代婴儿潮未来的住房消费支出将明显减少。

生育率降低和人口老龄化：据美国人口统计局预测，美国的婴儿出生率将长期维持低位，到2030年，美国婴儿潮一代都将超过65岁，那时近乎20%的美国居民超过65岁；2050年，这一年龄组的人数还会翻一番，从2008年的3870万增至8850万，生育率的下降和人口老龄化的加速将使美国住房总需求产生影响。

住房市场需求主要影响因素