通过观察,我们发现每次土地拍卖,大多数企业报价很低,报价没有竞争力,照此下去将永远无法获得土地,这些企业中除了部分企业对土地的需求暂时不是很迫切,参加竞拍旨在积累经验之外,不少企业已是多次参拍,希望能竞拍成功,但是心里没有底,面对激烈竞争,怕应价过高导致损失,所以报价过于保守, 面临着关门的局面。对于这些竞买人,不仅需要勇气,更需要科学的土地报价决策方法和依据。
还有一种现象是,有些地块的土地价格按照眼前的产品价格测算已是无利可图的,甚至亏损,有人认为这是盲目报价的结果,有的则认为是超前眼光,莫衷一是。应该说,两种可能性都有。有的企业竞得土地以后又放弃了,如苏州某地块由某房地产公司竞得后,做了很多方案感觉到风险很大,只好变通办法转移风险,结果导致了一定损失,又如某市某房地产公司竞得后,放弃中标,损失保证金200万元,全国类似情况还有不少,这种情况确实是盲目决策的结果。但多数高价竞得者则充满信心,认为自己的眼光没有错,随后不断攀升的房价,使他们当初高价获得的土地不仅不会导致亏损,还可能获得较高的利润。
以上现象都可以通过可行性研究找到答案。但在这里提个醒,希望决策者们保持清醒的头脑,千万莫把盲目决策当着超前意识。
因此,影响房地产企业成功的决定因素已由以往的开发能力、融资能力、营销能力,上升为决策能力。不仅凭感觉决策已经不行了,即使经过详细测算若决策方法不够科学也是不能满足要求的,就象现代战争一样已经进入了精确制导时代。据有关专家预计,全面实行土地拍卖招标挂牌,将有一大批房地产企业面临淘汰,能长期立于不败之地的必定是那些重视前期工作、掌握科学决策的企业。
目前,虽然已有不少房地产企业开始重视项目前期工作(有人称其为“前营销”),但多数企业的注意力还停留在后营销阶段,正象专家们一针见血指出的,有的房地产企业决策者甚至不知道现金流量是何物。据分析,目前房地产业界前期决策的整体水平与工业项目相比至少相差十五年!此话并非危言耸听,确有一定根据。早在1983年国家计委就已发文规定了工业项目可行性研究内容。1987年颁发《建设项目经济评价方法与参数》,1993年发布《建设项目经济评价方法与参数》第二版。而直到2000年建设部才颁发《房地产开发项目经济评价方法》,到目前为止还没有得到普遍重视。