摘要
随着国有土地使用权出让招拍挂制度的出台与完善，原本的土地协议出让方
式被取消，开发土地取得从主要依靠社会资源转型成为主要依靠资金实力。在现
今纷繁复杂的经济形势下，国家宏观调控政策层出不穷，无论是货币层面还是产
业层面的调控政策，都对传统的筹措资金方式，造成了越来越多的局限。银行信
贷渠道的可靠性在逐渐降低，而涉及金融创新的其他渠道仍然受制于市场及法律
环境的不完善。所以通过各种途径筹集尽可能多的资金，解决融资渠道的稳定通
畅问题，对于房地产开发商来说迫在眉睫。积极探索各类融资工具是各房地产开
发企业的必然需求，也是决定其存亡的重要课题。

本文的研究以房地产金融融资渠道的整体作为研究对象，并将其按照供求主
体不同及性质不同，细分为两个相对割裂的子市场:其一是商品房建设开发融资，
其二是保障房建设开发融资。保障性住房作为国民住房体系中的不可忽视的重要
组成部分，其融资问题得到越来越多的关注。相比商品房开发，保障房建设的融
资主体更加复杂，融资要求更加具体，权属追索涉及政府、金融市场、个体投资
者及机构投资者等，本文将保障房建设融资与商品房建设融资并列，形成了对于
整个融资市场全局性的把握，同时响应了目前宏观政策引导的方向。

本文就房地产开发融资的状况，分别探讨两个子市场中的新兴融资渠道的可
实施性。通过组内对比和案例分析，发达国家实践经验总结，及我国适用性讨论
等，得出拓展房地产融资渠道的主要方向。对于商品房体系的融资拓展而言，未
来难点集中在法律环境及宏观调控的重重限制，为此建议更加关注利用金融市场
现有条件的融资渠道。对于保障房体系的融资保障，国外经验以政府主导资金投
入为主，而我国目前面临的巨大建设支出压力，单凭政府支持无法达成制定的目
标，必须引入私人部门的资金支持。除此之外，社保基金及公积金等特殊属性资
本的灵活运用，可以为保障房建设提供稳定、长期的融资保证，未来实施过程中
扫清立法环境及市场环境的障碍，可以极大的促进保障房建设的顺利推行。

关键字:房地产开发融资，房地产证券化，境外资金融资，REITs，信托融资，
保障房建设融资
中图分类号:F293.3