宝龙广场建造流程与标准

（2011年版）

集团技术标准部 目录

第一部分、宝龙项目拓展 6

第二部分、宝龙项目选址 9

第三部分、宝龙项目规划方案 10

第四部分、宝龙项目建造 38

第五部分、宝龙项目销售 71

第六部分、宝龙项目开盘 107

第七部分、宝龙销售控制 108

第八部分、宝龙广场招商 113

第九部分、宝龙开业前期培训计划及制度 158

第十部分、宝龙试营业营销策划及案例 220

第十一部分、宝龙广场开业 249

第十二部分、宝龙财务分析 264

附件 273

第一部分、宝龙项目拓展

一、调研总纲

1目标城市商业整体环境调研

1.1城市社会环境

1.1.1自然环境（如地理、地势、行政区划分，气候条件等）；

1.1.2人口环境（调研城市近年人口变动对比分析及形成原因）；（附表五）

1.2地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括收入、消费结构及经济发展规模、趋势、速度和效益。

1.2.1地区生产总值分析（附表六）

1.2.2社会固定资产投资及社会消费品零售总额近年状况对比分析（附表七）

1.2.3地区或城市的居民收入情况、消费结构和消费水平。

·人均收入情况分析（附表八）

·消费水平与消费结构情况统计与分析（附表九）

·恩格尔系数

恩格尔系数=食品消费额/人均消费支出

根据联合国粮农组织标准，恩格尔系数：在59%以上的为贫困；50%---59%的为温饱；40%---50%的为小康； 30%---40%的为富裕；小于30%的为最富裕。

2目标城市商业地产环境调研

2.1商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。

2.2现有市场的名称、经营年限、经营形式、经营定位、优势品类。（附表十）

2.3现有市场的规模、区域影响力、区域排名、改扩建空间。

2.4地区或城市房地产开发、房地产平均价位。（附表十一）

3项目用地情况分析

3.1城市未来发展方向

3.2项目地块自身情况（附表十二）

3.3项目周边交通状况。

3.4项目所在地区的经济结构、人口及其基础设施情况等。

3.5项目周边的商业设施氛围。

3.6本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目的接受程度。

3.7风险预测（项目资源的SWOT分析）。

4消费来源及辐射力调研

2.4.1消费来源调研（现有商场消费群体的类型、来源、消费目的与消费习惯）

2.4.2消费需求力调研（现有商场消费量、消费方式、消费频率）

2.4.3主要宣传媒体调研（附表十三）

5竞争对手情况调研

5.1竞争及潜在竞争者的实力和经营管理优劣调研（附表十四）

5.2竞争者价格的调研和定价情况的研究

5.3对竞争对手营销策略

6城市政策法律环境调研（附表十五）

7调研的初步结论

结合上述分析，得出初步市场调研结论。

8各城市之间数据对比分析（附表十六、十七）

8.1城市整体环境对比分析

8.1.1地区生产总值：

8.1.2全社会固定资产投资：

8.1.3社会消费品零售总额：

8.1.4城市居民人均可支配收入：

8.2城市基本状况对比分析

8.2.1房屋施工、竣工面积：

8.2.2商业、住宅销售均价：