目录1 报告摘要 11.1 研究目标 11.2 项目背景 11.3 摘要 21.4 业绩表现 52 介绍 72.1 服务范围 72.2 主要假设 73 主要的市场风险因素 93.1 快速增长 93.2 交通 93.3 旅游基础设施 103.4 市场推广 103.5 辅助设施与资源 103.6 大型活动需求来源 114 海南省概览 124.1 介绍 124.2 整体经济环境 134.3 海南旅游 154.4 三亚旅游 174.5 季节性 204.6 交通 204.7 气候 245 海棠湾 255.1 介绍 255.2 海棠湾总体规划 265.3 海棠湾及周边旅游景点 276 项目地点考察和分析 296.1 项目地点位置 296.2 海棠湾海滩的地形特征 306.3 项目地点特征 316.4 项目地点目前状况 326.5 景观及可见度 326.6 交通 326.7 气候 336.8 项目地点优势及劣势 336.9 结论 347 度假市场概况 367.1 三亚湾 367.2 大东海 417.3 亚龙湾 447.4 石梅湾 507.5 三大度假区比较 517.6 季节性 538 未来度假区 548.1 土福湾 548.2 清水湾 558.3 香水湾 578.4 石梅湾 588.5 神州半岛 598.6 太阳湾 598.7 其它海湾 609 市场前景 639.1 客房供给增长预测 639.2 客房需求增长预测 659.3 市场住宿率水平预测 689.4 前景概述 6910 设施建议 7010.1 独特特征 7010.2 导向 7110.3 定位 7310.4 品牌 7310.5 设计要素 7410.6 景观美化 7610.7 客房 7710.8 餐饮设施 8210.9 娱乐设施 8610.10 功能空间 9210.11 功能性建议 9311 可持续性酒店开发 9511.1 介绍 9511.2 地块评估 9611.3 设计策略 9611.4 能源减排 9711.5 废物管理 9811.6 水资源的保护 9911.7 源头控制 9911.8 客人的参与 9911.9 结论 10011.10 有用的资源 10012 预计使用率水平 10112.1 前言 10112.2 研究方法 10112.3 拟建度假酒店渗透率水平预测 10412.4 平均房价水平预测 10612.5 业绩总结 10813 经营预测 10913.1 固定和变动成本 10913.2 定义 11013.3 营运现金流预测假设 11114 投资回报分析 11314.1 投资费用假设 11314.2 项目财务假设 11414.3 财务分析 114附件 A – 中国经济概览附件B – 现金流量估测表附件C – 投资分析拟建酒店项目市场及财务可行性研究中国海南省海棠湾2010 年1 月1 报告摘要1.1 研究目标本研究报告涵盖三个要点：首先，我们评估了拟建酒店所处的整体酒店市场状况；其次，本研究概括了我们为拟建酒店建议的市场定位及设施组合；最后，我们预测了拟建酒店未来的设施使用率水平（住宿率、平均房价、营运10 年财务预测）以及投资回报。在计算投资回报时，我们采用了第三方资深测量行提供的平均建造成本数值，并参考了整个行业的标杆基准。需要说明的是，我们无法对开发成本进行详细缜密的预测，为更加精确的测算开发成本，我们强烈建议业主聘请一个资深的专业测量行负责此项工作。1.2 项目背景受民生金融租赁股份有限公司（项目业主）的委托，浩华管理顾问公司对其位于中国海南省海棠湾的拟建度假酒店开发项目（拟建酒店）进行市场和财务可行性研究。以下章节概括了我们的主要研究成果与建议。项目业主有意对海棠湾北区一块292 亩的地块进行开发，其中包括一座海滨度假酒店及住宅项目。以下段落概览了我们。。。。。。。。