第二部分 本定位综合考虑的前提和因素考虑因素一：苍山县经济发展进程和城市化发展进程的需要苍山县近年经济和城市发展呈现了健康快速成长的良好势头，市政建设日新月异，投资环境日臻完善。苍山县经济发展与全国经济发展同步，近几年都有较高的增长，工业、农业、交通运输、邮电电讯、能源电力、商业、固定资产投资等有较快发展。苍山县政府把不断满足人民物质和文化生活，提高人民生活水平作为最终目标，致力于创造与经济社会相适应的现代化生活环境。为商业、服务业、娱乐业、房地产业开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时充分考虑利用这一有利条件。考虑因素二：苍山县商业发展的需要苍山县的商业发展与其它地区相比还处于相对落后的状态，迄今缺乏现代商业业态的综合大卖场、大型购物中心，远远不能满足人民生活日益发展和提高的需要。但苍山沿街品牌专卖店已逐渐增多，超市业态亦深得当地消费者的青睐。苍山县商业正处于发展初期。在近几年内各种商业必将进行洗牌、调整、资源的重新组合，逐步向布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出、管理手段先进、营销理念超前的方向发展。新的商业业态建立是众望所归。建立一个环境优美，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商贸于一体的“一站式”的商业中心是众望所归。本项目定位亦必须遵循这种发展趋势和规律。考虑因素三：苍山县居民生活和消费习惯变化的需要在苍山县城市和经济快速发展的前提下，城镇居民收入有了较大提高，人民生活得到了很大改善，近年来保持快速增长态势，城镇居民消费类别中居住消费、餐饮、健身、休闲、娱乐、服装类消费稳步有长，随着经济的发展，居民会越来越重视生活质量，人民生活习惯从讲究适用实惠逐步向品牌化、时尚化、个性化发展。此外，高档消费，超前消费现象还不太多，苍山县经济总量小，市场容纳量和居民收入及消费水平较低，总体需求能力还不很大。本项目定位充分考虑以上三个因素，将三者有机结合起来，顺应这一市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需求。考虑因素四：提升本项目在所在商圈发展水平和竞争力的需要。苍山县商业经过多年的发展，逐渐形成了以埝桥路、中兴路、新华路、文化路合围而成的中心商圈，辐射苍山县及周边部分乡镇。中心街商贾云集，店铺林立，历来是苍山县投资兴业的宝地，在这商圈内，集中了苍山县的品牌专卖店，已开业和在建商场，包括零售业态的百货店，超市、批发市场和家具市场等，但设备设施落后，装修陈旧，管理粗放，缺乏环境优雅，功能完善，业态业种配套齐全的购物广场，而佳园财富广场在业态定位时考虑填补商圈空白的同时，以前瞻性的战略眼光和苍山县商业领跑者的姿态直接面对商圈内的竞争对手，以经营理念超前、管理模式创新、资源整合创新，更好地解决了本项目自身生存和竞争、长久发展的问题，这也是本建议书需要长远考虑的因素。考虑因素五：现代商业业态巨大生存空间发展的需要。苍山县现代商业业态发展到目前为止，只有品牌专卖和综合性超市，宝庆购物广场、苍山银座超市开综合性商超之先河，通过多年的市场培育，成为苍山县中高收入者购物光顾的场所。综合超市和品牌专卖店在一定程度上获得成功，导致了消费需求市场变化，现代商业业态呈现巨大的生存和发展空间，潜在的品牌消费、时尚消费能量巨大，填补这一空白，是本项目定位时要考虑的重要因素之一。考虑因素六：最大限度发挥规模优势、地域优势，扩大投资回报的需要。随着地价成本和其它开发成本的增加，今后的市场，价格已经难以形成绝对的优势。而项目的品质与性价比等综合优势，即产品价值将成为价格高低表现的试金石。因此为了保证投资方及时回笼资金、提高投资回报率，最大限度提升本项目的商业地产价值，充分地发挥本地域规模优势。尊重市场、适应市场、整合相关要素、以科学的“投入产出比”可以在保证本项目房地产价值得到更好的实现，在此基础上进一步挖掘和提升本项目的商业价值，使项目整体价值随着项目发展实现保值和逐步升值，这是在进行项目定位时需要考虑的关键因素。考虑因素七：树立佳园财富广场项目的品牌形象，实现项目社会价值回报的需要在营销上，已经从“贩卖产品”到“贩卖主张”本项目将注入全新的管理模式，各种先进的管理手段和营销理念，这是其它商场不可比拟的优势，这是确保项目成功运作，保持长久效益的关键。因此本项目成功运作，佳园地产除获得相应的投资回报外，更需要实现本项目的社会价值，从而树立品牌，提升声誉和社会形象。因此，项目的定位不能简单计算地产销售的资金回报，还要充分挖掘本项目产生的社会影响和社会价值，打造品牌战略，这是项目定位时考虑的潜在因素和重点因素。