谨呈： 全程策划报告2011年1月目 录第一部分 市场部分 …… ……3第一章 石家庄宏观房地产市场分析 … 3一 、2010年石家庄房地产回顾……3 二、房地产市场结构情况……3三、二手房市场成交情况…… ……3四、石家庄城市发展 … 3五 政策环境分析 …… 3六、2011年石家庄房地产市场走势预测… …4第二章 桥西区房地产市场分析…… … ……7一、行政规划…7二、交通状况…7三、教育状况…7四、商业氛围…8五、发展前景…8六、市场概况…8七、片区主要楼盘…9第二部 分项目篇…… …14第一章地块分析…… …14项目概况… …14项目的SWOT分析…… …14三、项目开发优势、机会的把握……15四、劣势、风险规避…16第二章：项目定位… 16一、目标客户定位……16二、产品定位……16第三章：项目发展规划建议…… 21一、开发建议……21二、园林景观规划建议……21三、建筑建…25四、户型建议……28五、会所建议……30六、物业建议……32第三部分：营销推广篇…… …34第一章：推广篇…34一、项目名称……34二、项目推广总体思路……34项目主题推广语……34四、分阶段推广思路…35五、包装策略——产品吸引力的优势整合……38第二章：销售策略……42一、销售现场管理……42二、销售进度与回款计划…50第一部分：市场篇第一章：石家庄房地产市场宏观分析一、2010年石家庄房地产回顾综述：2010年的石家庄房地产市场可谓“涨”声一片。具体表现：1、上市面积、成交面积较2009年均有显著增长1）2010年1-10月，市区商品房当期上市面积504.65万平方米，商品住房351.36万平方米，同比分别增长15.45%、4.06%。2）2010年1-10月，市区商品房成交面积405.21万平方米，商品住房338.64万平方米，同比分别增长25.34%、21.98%。2、价格上涨2010年1-10月，商品住房销售均价为4753元/平方米，同比增长25.11％。商品住房大部分集中在单价为3000元/平方米～6000元/平方米之间，交易量占总量的67.34％。二、房地产市场结构情况1、套型结构 从2010年1-10月份登记销售商品住房成交单套面积来看，普通商品住宅（即144平方米及以下）的占75.5%，普通商品住宅仍占主流。2、购买者结构2010年1-10月，本市购买比例为86.02%，本省以内购买比例为8.09%，本省以外购买比例为5.87%，境外购买比例为0.02%，购买对象仍以本市居民为主。三、二手房市场成交情况 1、二手房成交量同比有所下降统计数据显示：2010年1-10月份，我市二手房成交15695套，其中二手住房14964套，同比分别增长-21.22％、-23.36%，二手住房成交量有所下降。2、二手住宅价格同比略有上升2010年1-10月，石家庄市区二手房成交均价为4263元/平方米，二手住房均价为4318/平方米，同比分别增长10.73%、11.52%。分析：目前石家庄房地市场具有以下特征：1）石家庄2010年供求比为1:0.96，因而石家庄市场供需关系处于正常状态。2）市场中主要消费群体依然是石家庄市当地居民。3）由于受到全国房价增长的影响以及通货膨胀等因素的影响加之石家庄同其他省会城市相比房价处于较低水平从而促使2010年石家庄房地产市场相当给力。4）由于2010年是三年大变样关键一年，大量城中村改建项目上市，而这些城中村大部分位于二环内，周边配套相对完善，从而将部分看重周边配套和区位的客户群由专注于二手房市场而转移到一手房市场，加之国家对于二手房的交易征收所得税年限由2年提高到5年这些都是造成2010年二手房市场成交量下降的因素。四、石家庄城市发展规划1、城区整体规划2007年石家庄市的城市规划是“西优东拓南延北跨中疏”，先以“南延”为主向东南方向发展；再重点“北跨”向正定发展。石家庄城市未来构建“1+4”的市区发展新体系，并逐步整合旧城区现有资源，加快城中村及旧厂区的改造步伐，强化市级商业、文化、体育、行政等中心建设，完善中心功能。打造主城区园林城市空间结构，培植中心城市形象。2、“十一五”规划按照“1+4”组团式城市发展格局和全市产业布局导向规划，石家庄市精心实施“主城改造、新区开发、组团提质”三大工程，积极推进东南分区、东部新城区和西部山前生态型新区建设，加快构筑四个卫星城的产业支撑及其与主城区配套衔接的基础设施。“十一五”期间，将形成以省会为中心的城市集群，城市化率将超过50%。3、城中村改造石家庄市二环路以内45个城中村占地约11.2平方公里，建筑面积约636